ბოლო წლებში საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარმა მნიშვნელოვანი ცვლილება განიცადა როგორც ფასების, ისე მომხმარებელთა ქცევის მიმართულებით. სექტორზე გავლენა გლობალურმა და ლოკალურმა ფაქტორმა იქონია. მათ შორის არის: პანდემია, ომი, ლოგისტიკური სირთულეები და მიგრაცია. გამოწვევების მიუხედავად სექტორის წარმომადგენლები ამბობენ, ბოლო პერიოდში ბაზარი დასტაბილურდა და პროცენტული ზრდის ჩვეულ მაჩვენებელს დაუბრუნდა.
კომპანია „არსის“ დირექტორი ბესო ორთოიძე აცხადებს, რომ უძრავი ქონების არსებულ ფასზე გავლენა 2022 და 2023 წლების მოვლენებმა იქონია. უკრაინაში ომის დაწყებამ სამშენებლო მასალების ფასის რეკორდული ზრდა გამოიწვია. შექმნილ ვითარებას ასევე მოჰყვა ლოგისტიკური სირთულეები. ომს მოკლე პერიოდში საქართველოში მიგრანტების რაოდენობის მასშტაბური ზრდა მოჰყვა, რამაც უძრავი ქონების ბაზარზე მოთხოვნისა და ფასების ზრდა გამოიწვია.
„2022 და 2023 წლებამდე გვქონდა განვითარებადი ქვეყნისთვის დამახასიათებელი ზრდა როგორც გაყიდვებში, ისე თვითღირებულების ნაწილში, რაც წლიურად, დაახლოებით, 10%-ს შეადგენდა. მხოლოდ პანდემიის დროს მოხდა გარკვეული შეფერხება და ფასი ერთ ნიშნულზე გაჩერდა. 2022 წელს კი, უკრაინაში ომის ფონზე, მასალების ფასის რეკორდული ზრდა დაფიქსირდა. არმატურა უკრაინიდან შემოდიოდა, მაგრამ არმატურასთან ერთად აბსოლუტურად ყველა მასალის ღირებულებამ მოიმატა. ზოგადად, როდესაც რეგიონში მნიშვნელოვანი კონფლიქტი მიმდინარეობს, ბაზარი ასე რეაგირებს ხოლმე. ლოგისტიკაც რთულდება — გარკვეული მასალა, შესაძლოა, ისეთი გზით შემოდიოდა, რომელიც ჩაიკეტა. ასევე, მომწოდებლების ბუნებრივი ჩვევაცაა, რომ ქაოსის პირობებში რისკების გადასაზღვევად ფასნამატიც მაღალი აქვთ. შესაბამისად, დაახლოებით, 35%-ით გაიზარდა სამშენებლო მასალის ფასი. ამას მოჰყვა საქართველოში მიგრანტების რაოდენობის უეცარი მატება, რამაც უძრავი ქონების ბაზარს გარკვეული ბუსტი მისცა და ფასების ზრდამ ხელი არ შეუშალა ტრანზაქციებს“, — ამბობს ბესო ორთოიძე.
„არსის“ დირექტორი მიგრანტების ფაქტორზე საუბრისას აღნიშნავს, რომ ბაზარზე მოთხოვნის ზრდას სამშენებლო ნებართვებზე და სექტორში მუშახელზე მოთხოვნის ზრდა მოჰყვა. შედეგად სექტორში დასაქმებულთა ხელფასები 25%-ით გაიზარდა, რამაც თავის მხრივ უძრავი ქონების ფასი გააძვირა.
,,როგორც ვახსენეთ, მიგრანტების შემოსვლამ მოთხოვნა გაზარდა. ამის ფონზე გაიზარდა მოთხოვნა ნებართვებსა და მუშახელზეც, რამაც ავტომატურად გამოიწვია მუშახელის ხელფასების ზრდა, დაახლოებით, 25%-ით. საბოლოოდ, მივიღეთ უძრავი ქონების ფასის ახალი ნიშნული. 2024 წლიდან კი თვითღირებულების ნაწილი დასტაბილურდა, რადგან როდესაც ბაზარი ფასის ახალ ნიშნულს აღწევს, გარკვეული პერიოდი სჭირდება, რომ ეს ფასი შეინარჩუნოს და მომხმარებელი ახალ რეალობას მიაჩვიოს. 2024-25 წლებში დავუბრუნდით პანდემიამდე არსებულ ტენდენციას, როდესაც წლიურად, დაახლოებით, 7-10%-ის ფარგლებში გვქონდა როგორც მასალებისა და ხელფასების გაძვირება, ასევე უძრავი ქონების ფასის ზრდაც, რაც ძალიან ბუნებრივია“, — აღნიშნავს ბესო ორთოიძე“.
ბესო ორთოიძე აღნიშნავს, რომ 2024 წელს ბაზრის დასტაბილურების პარალელურად გაჩნდა მოლოდინი, რომ უძრავი ქონების ფასი დაიკლებდა. „არსის“ დირექტორი განმარტავს, რომ უძრავ ქონებაზე ფასის კლება კრიზისის მანიშნებელია, რადგან ეს მიუთითებს მოთხოვნის შემცირებაზე. მისი განმარტებით, როდესაც სამშენებლო კომპანიები ბინებს ვერ ყიდიან მზად არიან ფასი მასშტაბურად დააკლონ, თუმცა ეს კომპანიას შემოსავლებს უმცირებს. შედეგად კი შესაძლოა მიღებულმა შემოსავალმა პროექტის დასრულება ვერ უზრუნველყოს. ბესო ორთოიძე განმარტავს, რომ უძრავი ქონების 90% მშენებლობის პროცესშია. ამ პერიოდში კი ფასის დაკლება სახიფათოა, რადგან კომპანიებს ხარჯები სრულად არ აქვთ აღრიცხული.
,,ხშირად ამბობდნენ, რომ თვითღირებულების გაძვირებასთან ერთად კომპანიებმაც გაზარდეს მოგების მარჟა, თუმცა ეს სიმართლეს არ წარმოადგენს. ჩემი დაკვირვებით, უძრავი ქონების ფასის შემცირება შეიძლება პრობლემისა და კრიზისის დაწყების მომასწავებელიც იყოს. თუ მოთხოვნა ისე არის შემცირებული, რომ გარკვეული კომპანიები მზად არიან ფასი მასშტაბურად დააკლონ, რაც ბაზარზე ფასის ახალი ნიშნულის წარმოშობას გამოიწვევს, ეს გარკვეულ პრობლემაზე მიუთითებს — მოთხოვნა შემცირებულია, კომპანიები შემოსავლების დაგენერირებას ფასის დაკლებით ცდილობენ. დღეს ქართული უძრავი ქონების ბაზრის 90% არის მშენებარე. მიმდინარე წელს დასასრულებელი შენობების 90% კი თითქმის გაყიდულია, შესაბამისად, დღეს ფასის შემცირება იმ უძრავ ქონებაზე, რომელიც სამომავლოდ უნდა დასრულდეს და არ გვაქვს დაფიქსირებული ხარჯვითი ნაწილი, ძალიან სახიფათო მდგომარეობაა. კომპანიები თუ ბინებს ვერ ყიდიან და ამის გამო აკლებენ ფასებს, შესაძლოა, შემოსავლებმა ვერ უზრუნველყოს კონკრეტული პროექტის ბოლომდე მიყვანა. თუმცა თუ მშენებლობა დასრულებულია და კომპანია თავისი მოგების ხარჯზე ცდილობს ფასის შემცირებას, ამ შემთხვევაში რისკი არ არსებობს“, — ამბობს ბესო ორთოიძე.
კიდევ ერთი ფაქტორი, რამაც სამშენებლო სექტორზე მნიშვნელოვანი გავლენა მოახდინა ევროკავშირის ასოცირების ფარგლებში მიღებული რეგულაციებია. პირველ რიგში, ეს ეხება უსაფრთხოების ნაწილს, რომელიც მშენებლობის თვითღირებულებას ოდნავ ზრდის, მაგრამ მცხოვრებთა უსაფრთხოებას უზრუნველყოფს.
„რეგულაციებმა, რა თქმა უნდა, ერთის მხრივ, გაზარდა ბიუროკრატიული ნაწილი, უფრო მეტი საბუთი, პროექტია საჭირო, დროც მეტი სჭირდება, პროექტირებისა და მშენებლობის ნაწილში დანახარჯებიც გაიზარდა. მაგალითად რამდენიმე წლის წინ თუ სახანძრო უსაფრთხოების დაყენება არ მოითხოვებოდა და ნებაყოფლობითი იყო, ახლა სავალდებულო გახდა და ამან თვითღირებულებაზეც იქონია გავლენა. მოკლედ რომ ვთქვათ, თუ რატომ მივედით ამ ფასამდე, ეს იყო მიწის, ახალი სტანდარტების, სამშენებლო მასალებისა და ხელფასების გაძვირების ერთობლიობა“, — აღნიშნავს ბესო ორთოიძე.
ქალაქის განვითარების გრძელვადიანი და ყოვლისმომცველი ხედვის არარსებობა დეველოპერულ სექტორზეც აისახება. ბესო ორთოიძე ამბობს, რომ მნიშვნელოვანია ქალაქის სტრატეგიული დაგეგმვა და ამ საკითხს მეტი ყურადღება უნდა დაეთმოს.
„ბევრი საკითხია გამოსასწორებელი. პირველ რიგში, ყველაზე დიდი კითხვის ნიშნებია ქალაქის განვითარების ხედვასთან დაკავშირებით. მიუხედავად იმისა, რომ დამტკიცდა თბილისის განაშენიანების რეგულირების გეგმა, მაინც მგონია, რომ უფრო ფართო დოკუმენტი და ხედვის ჩამოყალიბებაა საჭირო. მე პირადად ქალაქის გაფართოებისა და გარეუბნების ათვისების მომხრე ვარ. ჩვენი პროექტებიც ამით გამოირჩევა, რომ შედარებით პერიფერიებს ვირჩევთ მშენებლობისთვის. ასევე მნიშვნელოვანია ინფრასტრუქტურის ნაწილიც. არსებული ქუჩებისა და კომუნიკაციების განახლება/რეაბილიტაციასთან ერთად, უნდა შეიქმნას ახალი გზები, ხიდები და ა. შ. საკმაოდ პრობლემატურია თბილისის შემოვლითი გზაც. მარტივი მაგალითი რომ მოვიყვანოთ, ნებისმიერ დიდ ევროპულ ქალაქს შეგიძლია წრიულად შემოუარო და უამრავი შესასვლელი აქვს იმ რაიონებში, სადაც გსურს, რომ მოხვდე, გამომდინარე აქედან, დანიშნულების წერტილამდე მისაღწევად, მთელი ქალაქის გადაკვეთა არ გიწევს. თბილისსაც წრიულად რომ ეკრას ავტობანი, ბევრად გამარტივდებოდა ქალაქში შემოსვლა“, — ამბობს ბესო ორთოიძე.
უძრავი ქონების ბაზარი მკვეთრი რყევების მიმართ მგრძნობიარეა. „არსის“ დირექტორი ამბობს, რომ 2029 წლიდან შექმნილი სიტუაცია გრძელვადიანი პროგნოზის გაკეთებას შეუძლებელს ხდის. ბესო ორთოიძე ბაზარზე 2022 და 2023 წლებში განვითარებულ მოვლენებს ქაოსს უწოდებს და იმედოვნებს, რომ 2024 წელს დაფიქსირებული სტაბილური გარემო მომავალშიც შენარჩუნდება.
„ზოგადად, უძრავ ქონებაზე საუბრისას პროგნოზები რთულია. ბიზნესისთვის სტაბილურობა ძალიან მნიშვნელოვანია და არა ისეთი ქაოსი, როგორიც იყო 2022 და 2023 წლებში, როდესაც ფასები მკვეთრად გაიზარდა. ამასთანავე, ბევრი ფაქტორია, რამაც შეიძლება რადიკალურად შეცვალოს ყველაფერი. სამწუხაროდ, 2019 წლიდან ისეთი სიტუაცია ჩამოყალიბდა, რომ გრძელვადიანი პროგნოზის გაკეთება შეუძლებელია. ამიტომაც, ვისურვებდი, რომ ტრანზაქციებისა და ფასების ზრდის სტაბილურობის კუთხით 2024 წლის ტენდენცია გაგრძელდეს“,- აცხადებს ბესო ორთოიძე.
წყარო:um.ge
