საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე წლებია დამკვიდრებულია აღქმა, რომ ბინის ფასი დოლარში განისაზღვრება. თუმცა, ეკონომისტ ოთარ ნადარაიას განმარტებით, რეალური მონაცემები და გრაფიკები სრულად საპირისპირო სურათს აჩვენებს.
სინამდვილეში, საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასწარმოქმნის დაახლოებით 62% სწორედ ლარზეა დაფუძნებული. ეს ნიშნავს, რომ როდესაც ეროვნული ვალუტა მყარდება, უძრავი ქონების ფასი დოლარში იზრდება, ხოლო ლარის გაუფასურებისას დოლარში ფასები იკლებს.
როგორც გადაცემა „უძრავი ქონების პროსპექტში“ საუბრისას ნადარაიამ განაცხადა, ეს ფუნდამენტური მიგნებაა, რადგან იმის გააზრება, თუ რატომ არის მნიშვნელოვანი ფასის სწორედ ლარში გაანგარიშება, პირდაპირ განსაზღვრავს ფინანსურ უსაფრთხოებას როგორც დეველოპერებისთვის, ისე რიგითი მომხმარებლებისთვის.
ეკონომისტი აღნიშნავს, რომ საზოგადოებაში არსებული სავალუტო ილუზია ფულის ერთ-ერთ საბაზო ფუნქციას უკავშირდება - საქართველოში ანგარიშსწორების ერთეულის როლი უძრავი ქონების სექტორში ისტორიულად დოლარმა იკისრა.
მიუხედავად იმისა, რომ კანონმდებლობა ავალდებულებს ფასის ლარში მითითებას და ამ კუთხით კონტროლიც გამკაცრებულია, მომხმარებელი მაინც მყისიერად იწყებს დოლარში გადაყვანას და ფასს უცხოურ ვალუტაში ზომავს. თუმცა, ბოლო 20-25 წლის ისტორიული დინამიკა მოწმობს, რომ ბინის რეალური ღირებულება დოლართან კი არ არის ფიქსირებული, არამედ ლარის კურსის ცვლილებასთან ერთად მოძრაობს.
სწორედ ამიტომ ხდება კრიტიკულად მნიშვნელოვანი ფასწარმოქმნის ლარზე დაფუძნებული ბუნების გათვალისწინება სესხის აღებისას.
„აღქმის დონეზე ჩვენ ყველანი აღვიქვამთ, რომ ფასი დოლარშია. იმიტომ, რომ, მაგალითად, ძვირია თუ იაფია, როგორ ვზომავთ? იმის მიხედვით რამდენი დოლარი ღირს კვ.მ. არავინ ფიქრობს ლარში, მიუხედავად იმისა, რომ კანონმდებლობით ფასი ლარში უნდა გამოცხადდეს.
ზოგადად ეს ფულის ერთ-ერთი ფუნდამენტური ფუნქციაა, რომელიც საქართველოში, უძრავი ქონების შემთხვევაში, დოლარს აქვს აღებული, ამიტომ ვფიქრობთ ასე. მაგრამ ჩვენი აღქმა ერთია და რეალობა მეორე. ბოლო 20-25 წლის დინამიკასა და კვლევებში, როგორც რეგიონის, ისე ლათინური ამერიკის ქვეყნების მაგალითზე (სადაც დოლარიზაცია ძლიერია), აშკარად ჩანს, რომ ლარის კურსი დოლართან და უძრავი ქონების ფასი ერთად დადის. ეს ნიშნავს, რომ თუ ლარის კურსი დოლართან შეიცვლება, ბინის ფასიც შეიცვლება, ანუ ბინის ფასი დოლარში არ არის, ის ლარშია.“ - განმარტავს ნადარაია.
ეკონომისტის თქმით, როდესაც დეველოპერული კომპანია პროექტის დასაფინანსებლად ტრადიციულ გზას ირჩევს და ვალდებულებას დოლარში იღებს, ის უდიდესი რისკის წინაშე დგება. ლარის გაუფასურების შემთხვევაში, კომპანიის დოლარის ვალი უცვლელი რჩება, ხოლო მისი მთავარი აქტივის, - ბინების ღირებულება დოლარში მცირდება, რაც კომპანიის ფინანსურ მდგრადობას სერიოზულ საფრთხეს უქმნის.
იგივე პრობლემა იჩენს თავს ფიზიკური პირების შემთხვევაშიც. მიუხედავად იმისა, რომ საბანკო იპოთეკური სესხები ძირითადად ლარში გაიცემა, ბაზარზე გაჩნდა ალტერნატიული, „ჩრდილოვანი“ მიმართულება დეველოპერული შიდა განვადებების სახით, რომლის მოცულობამაც 2 მილიარდ ლარს მიაღწია. ეს განვადებები უმეტესად უცხოურ ვალუტაშია ნომინირებული.
ნადარაია განმარტავს, რომ როდესაც მოქალაქეს შემოსავალი ლარში აქვს, უცხოურ ვალუტაში შიდა განვადების აღება ზუსტად ისეთივე მაღალრისკიანი ნაბიჯია, როგორც დოლარის იპოთეკური სესხი. მომხმარებელი ყიდულობს აქტივს, რომლის ფასიც რეალურად ლარზეა დამოკიდებული, ხოლო ვალდებულება აქვს ვალუტაში, რაც ლარის რყევებისას მის გადახდისუნარიანობაზე დარტყმას აყენებს.
„პროგნოზებზე მსჯელობისას უძრავი ქონება ბევრ ფაქტორზეა დამოკიდებული, მათ შორის ლარის კურსზე. რა ვალუტაში უნდა ვისესხოთ? თუ ხართ დეველოპერული კომპანია და სესხს აიღებთ დოლარში, ვდგავართ სერიოზული რისკის წინაშე: კურსის ცვლილებისას ვალი დოლარში არ შემცირდება, ხოლო ბინის ღირებულება დოლარში შემცირდება.
ფიზიკური პირების მხარეს: იპოთეკური სესხები ლარშია, თუმცა მივიღეთ პრობლემური რეალობა, - პარალელური ბაზარი შიდა განვადებების სახით, რაც დაახლოებით 2 მილიარდს აღწევს. შიდა განვადება უცხოურ ვალუტაშია. თუ ადამიანს ხელფასი ლარში აქვს, ვალუტაში განვადების აღება მისთვის ისეთივე რისკია, როგორც დოლარში იპოთეკური სესხი.
ინდიკატორი იმისა, არის თუ არა უძრავი ქონება ზედმეტად გაძვირებული, არის ის გაძვირდა თუ არა უძრავი ქონება ბევრად უფრო მეტად, ვიდრე ყველაფერი დანარჩენი. საქართველოში ბინის ფასი ლარში უფრო მეტად გაძვირდა, ვიდრე სამომხმარებლო ფასები. ეს საყურადღებო ინდიკატორია, თუმცა წითელს არ ანათებს ისე, როგორც 2005–2008 წლებში ან საბერძნეთში მოხდა.“ - განმარტავს ნადარაია.
ეკონომისტის შეფასებით, იმის დასადგენად, არის თუ არა უძრავი ქონება ზედმეტად გაძვირებული, მთავარი საზომია ის, გაძვირდა თუ არა ბინა ლარში ბევრად უფრო მეტად, ვიდრე ზოგადად სამომხმარებლო პროდუქტები. ამ მხრივ საქართველოში არსებული სურათი ყურადღებას მოითხოვს, თუმცა კრიტიკულ წითელ ხაზს ჯერ არ გადასცდენია.
სექტორის სამომავლო დინამიკაზე საუბრისას, ნადარაია ყურადღებას ამახვილებს საგარეო და გეოპოლიტიკურ ფაქტორებზე. ბოლო პერიოდში ბაზრის მკვეთრი ზრდა, მოთხოვნის მომატება და ლარის გამყარება დიდწილად უკრაინაში მიმდინარე ომმა და მიგრანტების ნაკადმა განაპირობა, მხოლოდ თბილისში მიგრანტების მიერ 40,000-მდე ბინადრობაა დაკავებული.
ომის დასრულებამ ან მიგრანტების გადინებამ შესაძლოა ბაზარზე სერიოზული წნეხი შექმნას, განსაკუთრებით იმ ფონზე, როდესაც მშენებლობების მასშტაბები და მიწოდება რეკორდულად გაზრდილია.
ამასთანავე, უძრავი ქონების მაღალმა მოგებიანობამ განაპირობა ის, რომ ინვესტიციების სტრუქტურაში მშენებლობის წილი მკვეთრად გაიზარდა და კაპიტალმა სხვა სექტორებიდან უძრავ ქონებაში გადაინაცვლა. ოთარ ნადარაიას დასკვნით, რადგან უძრავი ქონება ციკლური სექტორია, იმ პირობებში, როდესაც ფასწარმოქმნა ძირითადად ლარს ეფუძნება, სავალუტო რისკების იგნორირება და უცხოურ ვალუტაში ჭარბი დასესხება ბაზრის მონაწილეებისთვის შესაძლოა მძიმე ფინანსურ ტვირთად იქცეს.
„ მოთხოვნასა და ლარის გამყარებაზე დიდი გავლენა იქონია უკრაინის ომმა და მიგრანტების ნაკადმა, დაახლოებით 40,000 ბინაა თბილისში, სადაც მიგრანტები ცხოვრობენ. ომის დასრულებამ და მიგრანტების გასვლამ შესაძლოა ბაზარზე დიდი წნეხი შექმნას, განსაკუთრებით იმ ფონზე, როდესაც მიწოდება და მშენებლობები მასშტაბურად გაზრდილია.
ასევე, ინვესტიციების სტრუქტურაში მშენებლობის წილი მნიშვნელოვნად გაიზარდა, რადგან სექტორი მოგებიანი გახდა, სხვა სექტორებიდანაც გადმოვიდა კაპიტალი, რაც დამატებით რისკებს აჩენს, თუ ბაზარზე ვითარება შეიცვლება. „ - განაცხადა ოთარ ნადარაიამ.
