საქართველოში უძრავი ქონების ბაზარი ბოლო წლებში დინამიკურად იცვლება - იცვლება მოთხოვნა, ფასები, და მათთან ერთად სამართლებრივი გარემოც.
2023–2025 წლებში განხორციელებულმა საკანონმდებლო ცვლილებებმა მნიშვნელოვნად გაამარტივა რეგისტრაციის პროცედურები, გააძლიერა ინვესტორთა დაცვის მექანიზმები და შექმნა უფრო პროგნოზირებადი გარემო როგორც ადგილობრივი, ისე უცხოელი მყიდველებისთვის.
მაგრამ როგორ აისახა ეს ცვლილებები რეალურად სექტორზე? რამდენად არის დაცული ინვესტორთა ინტერესები და რა სიახლეები გველოდება უახლოეს წლებში?
ამ საკითხებზე TIA.GE ესაუბრა იურისტ, ანა ბარათაშვილს, რომელიც გვიამბობს ბოლო ტენდენციებზე, მთავარ სამართლებრივ რეფორმებზე და იმ გამოწვევებზე, რომლებიც სექტორს წინ ელის.
- რომელია ბოლო ცვლილებები კანონმდებლობაში ყველაზე დიდი გავლენა იქონია უძრავ ქონებაზე?
ბოლო წლების განმავლობაში საქართველოს უძრავი ქონების სექტორი მნიშვნელოვანი სამართლებრივი ცვლილებების ცენტრში მოექცა. 2023–2025 წლებში სახელმწიფოს მთავარი მიზანი გახდა სისტემის გამჭვირვალობის გაზრდა, დიგიტალიზაცია და ინვესტიციებისთვის უფრო სტაბილური გარემოს შექმნა.
ბოლო წლებში ძალაში შევიდა რამდენიმე ნორმატიული ცვლილება, რომელმაც მნიშვნელოვნად გაამარტივა და გაამჭვირვალე გახადა საკუთრების რეგისტრაციის პროცედურები.
საჯარო რეესტრის კოდექსში განხორციელებული ცვლილებების შედეგად, გამარტივდა ელექტრონული რეგისტრაცია - დღეს უკვე შესაძლებელია უძრავი ქონების რეგისტრაცია დისტანციურად, ელექტრონული ხელმოწერის გამოყენებით, რაც განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია უცხოელი მყიდველებისა და ინვესტორებისთვის. მნიშვნელოვანი სიახლეა ასევე მიწის კატეგორიების გადახარისხების ახალი წესი, რომლის მიხედვითაც საჭირო ხდება გარემოს დაცვისა და სივრცითი დაგეგმარების უწყებების თანხმობა. ეს ცვლილება მიზნად ისახავს სივრცით განვითარებაში ეკოლოგიური და ურბანული ბალანსის დაცვას. გარდა ამისა, საგადასახადო კოდექსში შეტანილი ცვლილებები შეეხო ქონების გასხვისებისას გადასახადების გადახდის წესს - კერძო პირებისთვის დაწესდა დიფერენცირებული საშემოსავლო განაკვეთები საკუთრების ფლობის ვადაზე დამოკიდებით. შედეგად, გრძელვადიანი ფლობის წახალისება ზრდის ბაზრის სტაბილურობას და ამცირებს სპეკულაციურ ოპერაციებს.
- როგორ იცავს კანონი ინვესტორების ინტერესებს, განსაკუთრებით უცხოელების შემთხვევაში?
საქართველო ინვესტორების მიმართ უკვე მრავალი წელია ახორციელებს სამართლებრივი დაცვის პოლიტიკას, რომლის ძირითადი პრინციპი არის საკუთრების ხელშეუხებლობა.
საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლი პირდაპირ იცავს საკუთრების უფლებას და განსაზღვრავს, რომ ქონების ჩამორთმევა დასაშვებია მხოლოდ საჯარო საჭიროების შემთხვევაში და შესაბამისი ანაზღაურების გადახდით. უცხოელი ინვესტორებისთვის განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ის, რომ ბინებისა და კომერციული ობიექტების შეძენა სრულიად თავისუფალია, ხოლო შეზღუდვები რჩება მხოლოდ სოფლის მეურნეობის მიწებზე, რაც საერთაშორისოდ მიღებული პრაქტიკაა. გარდა ამისა, უცხოელ ინვესტორებს შეუძლიათ სამართლებრივი დავა მიმართონ საერთაშორისო არბიტრაჟში, რადგან საქართველო წევრია საერთაშორისო საინვესტიციო დავების განმხილველი ცენტრის (ICSID). საჯარო რეესტრის მხრიდან მოქმედებს იურიდიული გარანტიის მექანიზმი, რომლის მიხედვითაც, თუ საკუთრების რეგისტრაციისას მოხდება სახელმწიფო შეცდომა და დაზარალდება მესაკუთრე, ზარალი ანაზღაურდება სახელმწიფო ბიუჯეტიდან. ეს სისტემა ქმნის დამატებით ნდობას ბაზრისადმი და ამცირებს სამართლებრივი გაურკვევლობის რისკს.
- რომელ სიახლეებს ელით უძრავი ქონების სამართლებრივ რეგულაციებში მომდევნო 2-3 წელში?
მომდევნო წლების განმავლობაში მოსალოდნელია, რომ უძრავი ქონების სფერო საქართველოში განაგრძობს განვითარებას გამჭვირვალობის, დიგიტალიზაციისა და საერთაშორისო სტანდარტებთან დაახლოების მიმართულებით. სახელმწიფო სტრუქტურების მიზანი იქნება რეგულაციების კიდევ უფრო გამარტივება, პროცესების ავტომატიზაცია და მოქალაქეებისთვის მომსახურების დისტანციურად მიღების შესაძლებლობის გაფართოება.
მნიშვნელოვანი როლი ექნება ურბანული განვითარების წესრიგის გამკაცრებასა და სამშენებლო ნებართვების პროცესის უფრო მკაფიო სამართლებრივ ჩარჩოში მოქცევას. ამასთან, იზრდება ინტერესი ეკოლოგიური და ენერგოეფექტური მშენებლობის მიმართ, რაც სავარაუდოდ აისახება როგორც ნებართვების გაცემის წესზე, ისე ახალი შენობების სტანდარტებზე.
გარდა ამისა, მოსალოდნელია ცვლილებები საცხოვრებელი ურთიერთობების სფეროშიც - კერძოდ, ბინათმესაკუთრეთა უფლებების, საერთო ქონების მართვისა და ქირავნობის პირობების უფრო დეტალური დარეგულირება.
საერთო ჯამში, ტენდენცია მიმართულია უფრო პროგნოზირებადი, მოქნილი და მომხმარებელზე ორიენტირებული სამართლებრივი სისტემის შექმნისკენ, სადაც სახელმწიფო, ინვესტორი და მოქალაქე უკეთ შეძლებენ ინტერესთა დაბალანსებას.
