საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი კვლავ ზრდის რეჟიმშია, თუმცა სექტორში უკვე გაჩნდა კითხვა, ხომ არ უახლოვდება სამშენებლო ბაზარი იმ ზღვარს, სადაც დეველოპერების რაოდენობის და პროექტების სწრაფი მატება ჭარბი მიწოდების რისკს შექმნის. ბოლო მონაცემები აჩვენებს, რომ მოთხოვნა ჯერ კიდევ ძლიერია, ბინების გაყიდვები თბილისში და ბათუმში იზრდება, ფასებიც მაღალ დონეზე ნარჩუნდება, მაგრამ მიწოდების მხარესაც აქტივობა მკვეთრად არის გაზრდილი. ეს ბაზარს ახალ, უფრო რთულ ფაზაში გადაჰყავს, სადაც მხოლოდ გაყიდვების ზრდა აღარ არის საკმარისი ინდიკატორი. გადამწყვეტი ხდება, რა სიჩქარით შენდება ახალი პროექტები, ვინ აფინანსებს მათ, რა ხარისხის პროდუქტს იღებს მომხმარებელი და რამდენად მდგრადია გაყიდვებზე დამოკიდებული სამშენებლო მოდელი.

Colliers Georgia-ს მონაცემებით, 2026 წლის მაისში თბილისში საცხოვრებელი ბინების ტრანზაქციების რაოდენობა წლიურად 13.1%-ით გაიზარდა და 3 787 ერთეული შეადგინა, ბაზრის მოცულობა კი 32.4%-ით, 334 მლნ დოლარამდე გაიზარდა. ბათუმში იმავე თვეში 1 324 ბინა გაიყიდა, რაც წლიურად 2.5%-იანი ზრდაა, ხოლო ბაზრის მოცულობა 22.2%-ით, 87 მლნ დოლარამდე გაიზარდა. მხოლოდ ამ ორ ქალაქში მაისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის ჯამურმა მოცულობამ 421 მლნ დოლარი შეადგინა. ეს ნიშნავს, რომ ბაზარი ჯერ კიდევ არ აჩვენებს მოთხოვნის მკვეთრ ჩავარდნას, თუმცა მაღალი მოცულობა ავტომატურად არ გამორიცხავს მომავალში ჭარბი მიწოდების რისკს.

სწორედ ამ რისკზე საუბრობს „ინნ ჯგუფის“ დამფუძნებელი პაატა კოკაია. მისი შეფასებით, დეველოპმენტში ბინების მიწოდება ძალიან სწრაფად იზრდება და მთავარი კითხვა ისაა, დაეწევა თუ არა ამ ტემპს გაყიდვები. „ძალიან სწრაფად იზრდება დეველოპმენტში ბინების მიწოდება. არ ვიცი, დაეწევა თუ არა ამ ტემპს გაყიდვა. შარშანდელთან შედარებით ნორმალური ზრდა აქვს უძრავი ქონების რეალიზაციას, თუმცა იმდენად მატულობს დეველოპერების რაოდენობა, რომ შეიძლება აქაც გაჩნდეს ჭარბი მიწოდება“, ამბობს კოკაია. მისი აზრით, დეველოპერისთვის ყველაზე დიდი საფრთხე არის ისეთი მოდელი, როდესაც მშენებლობა მიმდინარე გაყიდვებზეა მიბმული და არა წინასწარ უზრუნველყოფილ დაფინანსებაზე. „ჩვენ ქუთაისში ამ ეტაპზე დაახლოებით 200 ბინას ვაშენებთ, თბილისში 1000 ბინაზე მეტი უკვე ჩავაბარეთ და ახალი პროექტი გვაქვს დაწყებული დიდ დიღომში, 800 ბინაზე მეტი არის. პროექტები მთლიანად „საქართველოს ბანკის“ მიერ არის დაფინანსებული და არ ვართ დამოკიდებული, გაიყიდება თუ არა ბინები. დღეს დეველოპერი თუ ფიქრობს, რომ აუცილებლად გავყიდი ბინებს და ამ ფულით ავაშენებ, ეს დიდი რისკია. ქართველების ბუნებიდან გამომდინარე, ზუსტად ვიცი, რომ ყველა სხვა ბიზნესს დაანებებს თავს და რომ იციან, დეველოპმენტი მოგებიანია, ამ სექტორში დაიწყებენ ინვესტირებას“, აცხადებს კოკაია.

ამ მოსაზრებაში ჩანს სექტორის მთავარი სტრუქტურული საფრთხე. ბოლო წლების მაღალი ფასების და მაღალი მარჟის ფონზე დეველოპმენტი ბევრი ინვესტორისთვის მიმზიდველი გახდა. თუმცა უძრავი ქონება ციკლური ბაზარია. დღეს არსებული ძლიერი მოთხოვნა არ ნიშნავს, რომ იგივე ტემპი შენარჩუნდება მაშინაც, როდესაც ერთდროულად დასრულდება ბევრი პროექტი. განსაკუთრებით რისკიანია წინასწარი გაყიდვებით მშენებლობის მოდელი, რადგან თუ გაყიდვები შენელდა, კომპანიას შეიძლება ნაღდი ფულის ნაკადი დაურღვეს, მშენებლობა გაუჭიანურდეს და საბოლოოდ ზიანი მომხმარებელმაც მიიღოს. ჭარბი მიწოდების რისკი მხოლოდ ფასების შესაძლო შემცირება არ არის, ის ასევე არის მშენებლობის გადავადების, ფინანსური პრობლემების და დაუმთავრებელი პროექტების რისკი.

სხვა მხარე ამ პროცესში უფრო პოზიტიურ შესაძლებლობას ხედავს. ბიზნესკონსულტანტი ლევან კობერიძე მიიჩნევს, რომ თუ ბაზარზე ჭარბი მიწოდება გაჩნდება, ეს მომხმარებლისთვის შეიძლება დადებითი სიგნალი იყოს, რადგან კონკურენცია გაიზრდება, ფასებზე ზეწოლა გაჩნდება და უფრო ხარისხიანი კომპანიები გაძლიერდებიან. „უძრავი ქონების ბაზარზე თუ ჭარბი მიწოდება გაჩნდება, ეს მომხმარებლისთვის, ლოგიკურად კარგი უნდა იყოს. შესაძლოა, ამას, გარკვეულწილად, ფასების კორექტირებაც მოჰყვეს. მეორე მხრივ, გამორიცხული არაა, სამომავლოდ უფრო მეტად კვალიფიციური, ხარისხიანი და მომხმარებლის ინტერესზე ორიენტირებული კომპანიები გაძლიერდნენ. ამიტომაც სამშენებლო კომპანიების მომრავლება ჯანსაღ პროცესად მიმაჩნია“, ამბობს კობერიძე.

მისი შეფასებით, ბაზრის მთავარი პრობლემა დეველოპერების რაოდენობა კი არა, სექტორში ბანკების ძლიერი გავლენაა. „ვფიქრობ, ერთადერთი პრობლემა, რაც დეველოპერებთან მიმართებაში იკვეთება, სამშენებლო კომპანიების დიდი ნაწილის ბანკებთან ინტეგრირებაა, ან თავად ბანკები ფლობენ მათ. ამ გზით სამშენებლო კომპანიები არაკონკურენტუნარიან გარემოში არიან. ეს კი, სექტორის მომხმარებლისთვისაც და თვითონ სექტორისთვისაც ძალიან დიდი პრობლემაა. ამიტომაც, უნდა გააქტიურდეს კონკურენციის სააგენტო და საკანონმდებლო ორგანოც, რომ არ იყოს ბანკების არაპროფილური საქმიანობის მკაფიო გამოხატულება სამშენებლო სექტორი. დღესდღეობით ბანკებს ეძლევა საშუალება, რომ არასაბანკო საქმიანობიდან კიდევ უფრო მეტი ფული მიიღონ“, ამბობს კობერიძე. მისი თქმით, ბანკების ძლიერი როლი შეიძლება ფასების მაღალ დონეზე შენარჩუნებასაც უწყობდეს ხელს. „სამწუხაროდ, ბანკებს სექტორში დიდი ძალა აქვთ და ლობირებენ გარკვეულ სამშენებლო კომპანიებს, რაც არათანაბარ და არაჯანსაღ კონკურენციას იწვევს. მაშინ, როცა მოსახლეობა მსყიდველუნარიანი არაა, მათი ხელშეწყობით მაღალი ფასის შენარჩუნება ხდება. რუსეთის მოქალაქეებზეც კი გახსნეს იპოთეკური სესხების აღების შესაძლებლობა, რადგან ჩვენმა მოქალაქეებმა რესურსი ამოწურეს. აქ ვხედავ ზუსტად ბანკების მიერ სექტორში არაკეთილსინდისიერ ჩარევას“, აღნიშნავს კობერიძე.

ამ არგუმენტს ფინანსური კონტექსტიც აქვს. ეროვნული ბანკის მონაცემებზე დაყრდნობით, 2026 წლის პირველ ხუთ თვეში კომერციულმა ბანკებმა 22 837 ახალი იპოთეკური სესხი გასცეს, ჯამში 2.34 მლრდ ლარის მოცულობით. ეს აჩვენებს, რომ უძრავი ქონების ბაზრის მოთხოვნა მნიშვნელოვნად არის მიბმული საკრედიტო პირობებზე. როდესაც იპოთეკური სესხები ხელმისაწვდომია, მოთხოვნა ძლიერდება და დეველოპერები უფრო თამამად იწყებენ ახალ პროექტებს. მაგრამ თუ საპროცენტო განაკვეთები გაიზრდება, რეგულაციები გამკაცრდება ან მოსახლეობის შემოსავალი ვერ დაეწევა ფასებს, მოთხოვნის ნაწილი სწრაფად შეიძლება შემცირდეს. ამიტომ სამშენებლო ბაზრის მდგრადობა მხოლოდ ბინების გაყიდვებზე კი არა, საბანკო დაფინანსების ხარისხსა და იპოთეკური სესხების ხელმისაწვდომობაზეც არის დამოკიდებული.

ლევან კობერიძე კონკურენციის ზრდას მომხმარებლის ინტერესთან აკავშირებს და ამბობს, რომ ბაზარი მეტი მოთამაშით უფრო ჯანსაღი გახდება, თუ ხელოვნური ჩარევა არ მოხდება. „ზოგადად, წესი ყველასთვის ერთია. რაც მეტი კონკურენციაა კომპანიებს შორის, მით უკეთესი ხდება ბაზარი მომხმარებლებისთვის. ეს უკანასკნელი ხელს უწყობს მშენებლობაში პროცესის გაჯანსაღებას, ხარისხიანი, ფასთან შესაბამისი პროდუქციის გაჩენას და ახალი ნიშების ათვისებას. კონკურენცია, რომ კარგია ეს ყველამ ვიცით, ამაში პრობლემას ვერ ვხედავ. არ მესმის დეველოპერებს სხვისი შემოსვლა რატომ არ უნდათ? თუ სირთულეებს ხედავენ, თავად გავიდნენ და დაუტოვონ ასპარეზი ახლებს. ბაზარს რაც მეტი მოთამაშე აითვისებს, ამით შესაძლოა მომხმარებელს არსებულზე მეტად შეღავათიანი და საინტერესო პირობები შესთავაზონ. შესაძლოა ფასებიც დააკორექტირონ. ცხადია, არსებულ მოთამაშეებს მაღალი მარჟები უნდათ“, ამბობს კობერიძე.

განსხვავებული შეფასება აქვს ფინანსისტ გივი კორინთელს, რომლის აზრითაც, ბაზრის შეფასებისას მთავარი აქცენტი დეველოპერების რაოდენობაზე კი არა, პროექტების მოცულობაზე უნდა გაკეთდეს. მისი თქმით, ერთი კომპანია შეიძლება ათეულობით პროექტს ახორციელებდეს, ხოლო სხვა კომპანია წლების განმავლობაში მხოლოდ ერთ პროექტზე მუშაობდეს, ამიტომ მოთამაშეების რაოდენობა ავტომატურად არ ნიშნავს ჭარბ მიწოდებას. „ვფიქრობ, ამ ეტაპისთვის, მთავარი ყურადღება არა დეველოპერული კომპანიების რაოდენობაზე, არამედ პროექტების სიმრავლეზეა გასამახვილებელი. რეალურად, დეველოპერული კომპანიების სიმრავლე არ განსაზღვრავს პროექტების სიმრავლეს, რადგან ერთ დეველოპერულ კომპანიას შეიძლება ათი და მეტი პროექტი ჰქონდეს და ზოგი კი, წლების განმავლობაში მხოლოდ ერთ პროექტზე მუშაობდეს. ამიტომაც არ ვფიქრობ, რომ ახალი მოთამაშე სამშენებლო სექტორის ბაზარზე ნეგატიურ გავლენას იქონიებს. თუ დავაკვირდებით ვნახავთ, რომ სფეროში მოთხოვნა კვლავ მზარდია და არც მიწოდების სიჭარბე შეინიშნება“, ამბობს კორინთელი.

მისი შეფასებით, კონკურენცია უკვე მხოლოდ ფასზე აღარ გადის და ბაზარზე ხარისხიც მნიშვნელოვან ფაქტორად იქცა. „აქვე უნდა ითქვას ისიც, რომ დღეს კონკურენცია არა მარტო ფასებშია, არამედ ხარისხშიცაა. ყოველი ახალი პრემიუმ პროექტი ერთმანეთს ხარისხში, ინფრასტრუქტურაში, გადახდის პირობებში ეჯიბრება და რაციონალურად ორიენტირებულია მომხმარებლებზე, რაც პოზიტიური მოვლენაა. ამდენად, ვფიქრობ, ჯერჯერობით ბაზარზე არაა ის სიჭარბე, რომ პრობლემა შექმნას. ვხედავთ, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე ფასები მზარდია, რაც იმას ნიშნავს, რომ მოთხოვნა უფრო მეტია, ვიდრე მიწოდება“, აღნიშნავს კორინთელი.

ბოლო სტატისტიკა კორინთელის არგუმენტს ნაწილობრივ ამყარებს. 2026 წლის მაისში თბილისში არა მხოლოდ ტრანზაქციები გაიზარდა, არამედ ბაზრის მოცულობაც მნიშვნელოვნად მოიმატა. Colliers-ის მონაცემებით, ახალ პროექტებში ტრანზაქციების რაოდენობა თბილისში მაისში წლიურად 15.3%-ით გაიზარდა. ამავე დროს, ახალაშენებული ბინების ფასებიც მატულობს. ეს მიუთითებს, რომ ბაზარი ჯერ არ გადასულა ისეთ ფაზაში, სადაც ჭარბი მიწოდება ფასებს ფართოდ ამცირებს. თუმცა სწორედ აქ არის რისკის მეორე მხარე, ფასების ზრდა შეიძლება გაგრძელდეს მანამ, სანამ ახალი მიწოდების დიდი ნაწილი ბაზარზე სრულად არ გამოვა. თუ ერთდროულად დასრულდება ბევრი პროექტი და გაყიდვების ზრდა შენელდება, ფასების კორექტირება უფრო რეალისტური გახდება.

ბათუმის მაგალითი განსაკუთრებით საინტერესოა, რადგან იქ ბაზარი უფრო მეტად არის დამოკიდებული უცხოელ მყიდველებზე და საინვესტიციო მოთხოვნაზე. Colliers-ის მონაცემებით, 2026 წლის მაისში ბათუმში უცხოელი მყიდველების წილმა ძველ და ახალ პროექტებში 49% შეადგინა, ხოლო ტრანზაქციების რაოდენობის ზრდის 59% უცხოელ მყიდველებზე მოდიოდა. ეს ნიშნავს, რომ ბათუმის ბაზარი უფრო მგრძნობიარეა გარე ფაქტორების მიმართ, მათ შორის გეოპოლიტიკის, მიგრაციის, ტურიზმის, ავიამიმოსვლის და უცხოური კაპიტალის მოძრაობის მიმართ. თუ ეს მოთხოვნა დასუსტდება, ბათუმში ჭარბი მიწოდების რისკი შეიძლება უფრო სწრაფად გამოჩნდეს, ვიდრე თბილისში, სადაც უცხოელი მყიდველების წილი გაცილებით დაბალია.

ფინანსური ეფექტის გასაგებად საკმარისია ბაზრის მიმდინარე მოცულობის დათვლა. 2026 წლის მაისში თბილისისა და ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის ჯამური მოცულობა 421 მლნ დოლარი იყო. თუ ჭარბმა მიწოდებამ მხოლოდ 3%-იანი ფასის კორექტირება გამოიწვია, ეს იმავე მოცულობაზე დაახლოებით 12.6 მლნ დოლარის ღირებულების შემცირებას ნიშნავს ერთ თვეში. 5%-იანი კორექტირება დაახლოებით 21.1 მლნ დოლარია, ხოლო 10%-იანი კორექტირება 42.1 მლნ დოლარი. ეს არის ილუსტრაციული გათვლა და არ ნიშნავს პროგნოზს, მაგრამ აჩვენებს, რამდენად დიდი ფინანსური ეფექტი შეიძლება ჰქონდეს ფასების მცირე ცვლილებასაც კი. მომხმარებლისთვის ეს შეიძლება უკეთესი ხელმისაწვდომობა იყოს, დეველოპერისთვის კი, განსაკუთრებით მაღალი ვალდებულებების მქონე კომპანიისთვის, მარჟის შემცირება და ფინანსური წნეხი.

საბოლოოდ, საქართველოს სამშენებლო სექტორში ჭარბი მიწოდების რისკი ჯერ დადასტურებული რეალობა არ არის, მაგრამ ის უკვე გახდა ბაზრის ერთ-ერთი მთავარი თემა. მოთხოვნა ჯერ კიდევ ძლიერია, გაყიდვები იზრდება, ფასები მაღალ ნიშნულზეა და იპოთეკური სესხების მოცულობაც მატულობს. თუმცა მიწოდების სწრაფი ზრდა, ახალბედა დეველოპერების შესვლა, წინასწარ გაყიდვებზე დამოკიდებული მშენებლობა და ბანკებზე მაღალი დამოკიდებულება ქმნის რისკებს, რომლებიც ბაზარმა უყურადღებოდ არ უნდა დატოვოს. თუ მოთხოვნა მიწოდებას დაეწია, ბაზარი სტაბილურ ზრდას გააგრძელებს. თუ მიწოდება მოთხოვნას გადააჭარბებს, მომხმარებელი შესაძლოა უკეთეს ფასსა და პირობებს მიიღებს, მაგრამ სუსტი ფინანსური მოდელის მქონე კომპანიებისთვის ეს შეიძლება მძიმე გამოცდა აღმოჩნდეს.

წყაროები, ბმულებად

    • „რეზონანსი“, სამშენებლო სექტორში ჭარბი მიწოდების რისკი გაჩნდა?!
      https://www.resonancedaily.com/index.php?id_artc=253824&id_rub=3
    • Colliers Georgia, Recov.ge, 2026 წლის მაისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების მონაცემები
      https://recov.ge/en