„ემ კვადრატის“ გაყიდვა და დეველოპერების გამსხვილება — იწყება თუ არა უძრავი ქონების ბაზრის ახალი ეტაპი საქართველოში?
საქართველოს უძრავი ქონების სექტორში ერთ-ერთი ყველაზე განხილვადი გარიგება განხორციელდა. საინვესტიციო ჰოლდინგმა Georgia Capital-მა თავისი დეველოპერული აქტივი, „ემ კვადრატი“ (m²), გაასხვისა. ოფიციალური ინფორმაციით, კომპანიის ახალი მფლობელი „თრასთ ჰოლდინგი“ გახდა, რომლის უკან უძრავი ქონების სექტორში უკვე მოქმედი ინვესტორები დგანან. გარიგების ფინანსური პირობები კონფიდენციალურად დარჩა, თუმცა თავად ფაქტმა დეველოპერულ ბაზარზე უფრო ფართო დისკუსია გააჩინა: იწყება თუ არა საქართველოში სამშენებლო კომპანიების კონსოლიდაციისა და გამსხვილების ახალი ტალღა?
ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში უძრავი ქონების სექტორი ერთ-ერთ ყველაზე სწრაფად მზარდ მიმართულებად რჩებოდა. საქსტატის მონაცემებით, მშენებლობის სექტორის წილი ეკონომიკაში კვლავ მაღალია, ხოლო უძრავი ქონების ბაზარი მნიშვნელოვან როლს თამაშობს როგორც დასაქმების, ისე პირდაპირი უცხოური ინვესტიციების მოზიდვის კუთხით.
ამ ფონზე, Georgia Capital-ის გადაწყვეტილება ბევრმა მხოლოდ ერთ კომპანიასთან დაკავშირებულ გარიგებად არ აღიქვა. ანალიტიკოსების ნაწილი ფიქრობს, რომ საქმე უფრო ფართო პროცესს უკავშირდება. რეგიონში, განსაკუთრებით სპარსეთის ყურის ქვეყნებიდან, კაპიტალის გააქტიურება, მსხვილი საერთაშორისო მოთამაშეების ინტერესის ზრდა და მასშტაბური პროექტების გაჩენა ქართულ კომპანიებს აიძულებს, მეტი ფინანსური რესურსი და ოპერაციული მასშტაბი მოიძიონ.
„არქის“ დირექტორი შიო ხეცურიანი მიიჩნევს, რომ უშუალოდ „ემ კვადრატის“ გაყიდვა ბაზარზე ფუნდამენტურ ცვლილებას არ გამოიწვევს.
„კომპანია გაიყიდა, თუმცა საქმიანობას აგრძელებს. ბოლო წლების განმავლობაში უძრავი ქონების ბაზარი სტაბილურად ვითარდება, ამიტომ გასაკვირი არ არის, რომ სექტორით როგორც ადგილობრივი, ისე უცხოელი ინვესტორები ინტერესდებიან. როდესაც მოთხოვნა იზრდება და ინვესტიციის უკუგება ინვესტორების მოლოდინს შეესაბამება, სექტორის მიმართ ინტერესი ბუნებრივია,“ აცხადებს ხეცურიანი.
თუმცა ბაზრის ნაწილი პროცესს უფრო მასშტაბურ ჭრილში უყურებს.
„მწვანე ინვესტიციების“ დამფუძნებელი გივი კორინთელი მიიჩნევს, რომ უახლოეს წლებში დეველოპერულ სექტორში გამსხვილების პროცესი კიდევ უფრო დაჩქარდება.
„ბევრი უცხოური კომპანია შემოდის საქართველოში, შესაბამისად, ქართულ კომპანიებს კონკურენციისთვის რესურსის მობილიზება სჭირდებათ. ყველა დიდი კომპანია ფიქრობს გამსხვილებაზე, რათა კონკურენციისთვის მზად იყოს. ძნელი მისახვედრი არ არის, რომ ‘Eagle Hills’-ს სხვა მსხვილი მოთამაშეებიც შემოჰყვებიან. საბოლოოდ ეს გამოიწვევს ფასების ზრდასაც და გარკვეულ სეგმენტებში 2027 წლის ბოლომდე უძრავი ქონება დაახლოებით 10%-ით შეიძლება გაძვირდეს,“ აცხადებს კორინთელი.
სწორედ Eagle Hills-ის საქართველოში გამოჩენა გახდა ერთ-ერთი ფაქტორი, რომელმაც ბაზარზე ახალი მოლოდინები შექმნა. არაბული კაპიტალის მონაწილეობით დაგეგმილი პროექტები ინვესტორებს აფიქრებინებს, რომ საქართველოში საერთაშორისო მოთამაშეების წილი მომდევნო წლებში გაიზრდება.
თუმცა ყველა არ ეთანხმება მოსაზრებას, რომ მიმდინარე ტრანსფორმაცია მხოლოდ ზრდისა და განვითარების შედეგია.
„ემ-ქეი დეველოპმენტ გრუპის“ დამფუძნებელი მალხაზ კუნელაური მიიჩნევს, რომ კომპანიების ნაწილისთვის მდგომარეობა ბოლო წლებში გართულდა და გამსხვილება ხშირად გადარჩენის სტრატეგიაც არის.
„ბევრ კომპანიას გაუჭირდა, რისი მიზეზიც სხვადასხვა სამშენებლო რეგულაციები, საბანკო შეზღუდვები და ბაზარზე არსებული პირობებია. კომპანიები, რომლებსაც ნაკლები შესაძლებლობა ჰქონდათ, საქმიანობის გაგრძელებას ვეღარ ახერხებენ, სხვები კი უფრო ძლიერდებიან. ვფიქრობ, გამსხვილების პროცესი დაწყებულია,“ აცხადებს კუნელაური.
მისი შეფასებით, თავად „ემ კვადრატის“ გაყიდვიდან პირდაპირი დასკვნების გამოტანა რთულია.
„ეს შეიძლება ჩვეულებრივი ბიზნესგარიგებაც იყოს, მაგრამ გარიგების დეტალები საზოგადოებისთვის უცნობია. ამიტომ კითხვებიც ჩნდება. რა გახდა გაყიდვის მთავარი მიზეზი, რა პირობებით განხორციელდა გარიგება და რა სტრატეგიული მიზნები აქვთ ახალ მფლობელებს, ამაზე საჯარო ინფორმაცია არ არსებობს,“ ამბობს კუნელაური.
ბაზრის შეფასებისას მნიშვნელოვანია ოფიციალური სტატისტიკაც. Colliers Georgia-ს მონაცემებით, თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი 2025 წელს კვლავ ზრდას ინარჩუნებდა. გაყიდვების მოცულობა მაღალი დარჩა, მიუხედავად იმისა, რომ 2022-2023 წლების ბუმის შემდეგ ზრდის ტემპი შენელდა. ამასთან, ეროვნული ბანკისა და დეველოპერული სექტორის შეფასებით, იპოთეკური დაკრედიტების ზრდა კვლავ მნიშვნელოვან როლს თამაშობს მოთხოვნის შენარჩუნებაში.
ამავე დროს, საერთაშორისო სავალუტო ფონდი და მსოფლიო ბანკი არაერთ ანგარიშში აღნიშნავენ, რომ საქართველოს უძრავი ქონების სექტორი ბოლო წლებში მნიშვნელოვნად იყო მხარდაჭერილი მიგრაციული ნაკადებით, უცხოური კაპიტალითა და რეგიონული გეოპოლიტიკური პროცესებით. შესაბამისად, მომდევნო წლებში სექტორის მდგრადობა დიდწილად იმაზე იქნება დამოკიდებული, რამდენად შეძლებს ბაზარი ბუნებრივ მოთხოვნაზე გადასვლას.
სინამდვილეში, „ემ კვადრატის“ გაყიდვა შესაძლოა უფრო ფართო პროცესის სიმბოლო იყოს. დეველოპერული სექტორი თანდათან შედის ფაზაში, სადაც კონკურენცია მხოლოდ მიწის ნაკვეთებსა და საცხოვრებელ პროექტებზე აღარ მიმდინარეობს. ბრძოლა უკვე მიმდინარეობს კაპიტალზე, ფინანსურ რესურსებზე, საერთაშორისო პარტნიორებზე და მსხვილი პროექტების განხორციელების შესაძლებლობაზე.
ამ პროცესს ორი განსხვავებული ინტერპრეტაცია აქვს. ოპტიმისტური სცენარით, საქართველო რეგიონული საინვესტიციო ცენტრი ხდება და კომპანიები სწორედ ამ ახალი შესაძლებლობებისთვის ემზადებიან. პესიმისტური ხედვით კი, რეგულაციების, ფინანსური წნეხისა და არათანაბარი კონკურენციის პირობებში ბაზარი უფრო კონცენტრირებული ხდება, ხოლო მცირე და საშუალო მოთამაშეები თანდათან კარგავენ პოზიციებს.
საბოლოოდ, მთავარი კითხვა არა ის არის, რატომ გაიყიდა „ემ კვადრატი“, არამედ ის, თუ როგორი იქნება საქართველოს დეველოპერული სექტორი ხუთი წლის შემდეგ — მრავალმოთამაშიანი კონკურენტული ბაზარი თუ რამდენიმე მსხვილი კომპანიის მიერ დომინირებული ინდუსტრია.
წყაროები:
- Business Resonance
https://www.resonancedaily.com - Georgia Capital – ოფიციალური განცხადებები
https://georgiacapital.ge - საქართველოს საჯარო რეესტრი
https://napr.gov.ge - Colliers Georgia – Residential Market Reports
https://www.colliers.com/en-ge/georgia - საქსტატი – მშენებლობა და უძრავი ქონება
https://www.geostat.ge - საქართველოს ეროვნული ბანკი
https://nbg.gov.ge - BM.GE
https://bm.ge - Forbes Georgia
https://forbes.ge - მსოფლიო ბანკი – Georgia Economic Updates
https://www.worldbank.org/en/country/georgia - საერთაშორისო სავალუტო ფონდი (IMF) – Georgia Reports
https://www.imf.org/en/Countries/GEO
