უძრავი ქონების ბაზარი მჭიდროდ არის დაკავშირებული ზოგად ეკონომიკურ გარემოსთან, განსაკუთრებით ისეთ მაჩვენებლებთან, როგორებიცაა ინფლაცია და სავალუტო კურსი. ეს ორი ფაქტორი პირდაპირ თუ ირიბად განსაზღვრავს უძრავი ქონების ფასებს, მოთხოვნას, სამშენებლო ტემპებსა და მყიდველთა ქცევას. 2025 წლის ეკონომიკურ პირობებში საქართველოში ეს კავშირი კიდევ უფრო აშკარა გახდა, ამიტომ ამ სტატიაში განვიხილოთ — როგორ მოქმედებს ინფლაცია და სავალუტო კურსი უძრავ ქონებაზე და როგორ უნდა იმოქმედოს მყიდველმა ან ინვესტორმა ასეთ პირობებში.
ინფლაცია: ფასების ზრდის წნეხი
ინფლაცია ნიშნავს ფასების ზოგად ზრდას ეკონომიკაში და ფულის მსყიდველუნარიანობის შემცირებას. როდესაც ინფლაცია იზრდება, ეს გავლენას ახდენს როგორც სამშენებლო სექტორზე, ასევე უძრავი ქონების ფასებზე:
- სამშენებლო მასალების გაძვირება: ინფლაცია ზრდის მასალების ფასს (ცემენტი, რკინა და სხვ.), რაც საბოლოოდ ზრდის ბინის აშენების ხარჯებს. მაგალითად, ბოლო სამი წლის განმავლობაში სამშენებლო მასალებზე ფასმა საქართველოში საშუალოდ 25–30%-ით მოიმატა.
- შრომის ფასის ზრდა: ინფლაციის პირობებში მშენებლობაზე დასაქმებულთა ანაზღაურებაც იზრდება, რაც დამატებითი ტვირთია დეველოპერისთვის.
- უძრავი ქონება როგორც აქტივი ინფლაციისგან თავის დასაცავად: მაღალი ინფლაციის დროს ბევრი ინვესტორი უძრავ ქონებას მიიჩნევს სტაბილურ "საფარად", რაც ზრდის მოთხოვნას და ფასს კიდევ უფრო მაღლა წევს.
2024 წლის საშუალო წლიურმა ინფლაციამ საქართველოში შეადგინა 5.6%, რაც შედარებით სტაბილურია, თუმცა მაინც ახდენს ზეწოლას სამშენებლო ღირებულებაზე.
სავალუტო კურსის მერყეობა, განსაკუთრებით დოლარის და ევროს მიმართ, მნიშვნელოვან გავლენას ახდენს უძრავ ქონებაზე — არა მხოლოდ მყიდველთა შესაძლებლობებზე, არამედ დეველოპერული სექტორის ფინანსურ სტრუქტურაზე:
- დოლარში ნომინირებული ბინები: თბილისში ჯერ კიდევ საკმაოდ ხშირია ბინების ფასების აშშ დოლარში განსაზღვრა. თუ ლარი გაუფასურდება, ლარში შემოსავლის მქონე მყიდველისთვის ბინა ავტომატურად ძვირდება.
- იმპორტირებული მასალები: სამშენებლო მასალების დიდი ნაწილი იმპორტირებულია და მათი ფასი კურსზეა დამოკიდებული. მაგალითად, როცა დოლარი მყარდება, იმპორტირებული მასალები ძვირდება, რაც ბინის საბოლოო ღირებულებას ზრდის.
- იპოთეკური სესხები და ვალუტური რისკი: ეროვნულ ბანკს წლებია მიდგომა აქვს, რომ იპოთეკები ლარში გაიცეს, რაც ამცირებს კურსისგან გამომდინარე შოკის რისკს მომხმარებლისთვის, თუმცა დოლარში ფასდადებულ ქონებაზე მაინც არსებობს ვალუტური ზეწოლა.
2025 წლის ივნისის მონაცემებით, აშშ დოლარი მერყეობს 2.75–2.80 ლარის ფარგლებში. ასეთი მერყეობა განსაკუთრებით მოქმედებს იმ ადამიანებზე, ვინც ინვესტიციას გეგმავს უცხოურ ვალუტაში ან უცხოეთში შრომობს.
როგორ მოვიქცეთ ასეთ პირობებში?
- გრძელვადიანი ხედვა: უძრავი ქონება, როგორც აქტივი, ხშირად გაუძლებს ინფლაციას და კურსის ცვალებადობას, ამიტომ მყიდველებმა უნდა იფიქრონ გრძელვადიან პერსპექტივაზე.
- შედარება და ფრთხილი ანალიზი: შეადარეთ სხვადასხვა პროექტი ლარში და დოლარში, გათვალეთ მოსალოდნელი ინფლაცია და დაფარეთ სესხის რეალური ღირებულება.
- ფიქსირებული კურსით ან ფასით შეთანხმება: დეველოპერებთან მოლაპარაკებისას სცადეთ ფასი ლარში დაარეგულიროთ ან კურსი დააფიქსიროთ ხელშეკრულებით.
- დაზღვევა სავალუტო რისკებისგან: ზოგიერთ ბანკს ან სესხის გამცემს აქვს ვალუტური რისკის დაზღვევის შესაძლებლობა.
ინფლაცია და სავალუტო კურსი გავლენას ახდენს უძრავი ქონების ბაზრის თითქმის ყველა რგოლზე — ფასებიდან დაწყებული, ინვესტორების სტრატეგიით დამთავრებული. მაღალი ინფლაციისა და არასტაბილური კურსის პირობებში უძრავი ქონება რჩება ერთ-ერთ ყველაზე სანდო, თუმცა გააზრებული ინვესტიციის გზად. წარმატებული გადაწყვეტილებისთვის აუცილებელია დეტალური ფინანსური ანალიზი, ბაზრის რეგულარული მონიტორინგი და პროფესიონალებთან კონსულტაცია.
