2025 წლის თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი, საწყისი პოლიტიკური არასტაბილურობით გამოწვეული პაუზის შემდეგ, მოთხოვნის მნიშვნელოვანი აღდგენით და ფასების დასტაბილურებით დასრულდა. გალტ&თაგარტის კვლევის მიხედვით, პირველად ბაზარზე გაყიდვების 27.3%-იანი ზრდა დაფიქსირდა, თუმცა კვლავ ნარჩუნდება ჭარბი მიწოდების რისკები.
მიუხედავად ამისა, ბაზარზე ჭარბი მიწოდების რისკები კვლავ შენარჩუნდა, წლის დასაწყისში, ქვეყანაში არსებულმა შიდა პოლიტიკურმა არასტაბილურობამ მყიდველთა ნაწილს შესყიდვის გადავადებისკენ უბიძგა, რამაც მოთხოვნა მნიშვნელოვნად შეასუსტა. თუმცა, ამ პერიოდში დაგროვილი მოთხოვნა წლის მეორე ნახევარში რეალიზდა.
საინვესტიციო კომპანია წერს, რომ შედეგად, გაყიდვები 2025 წელს, 2023-24 წლებთან შედარებით, გაიზარდა, თუმცა კვლავ ჩამორჩებოდა 2022 წლის რეკორდულ მაჩვენებელს. მიწოდების მხარეს დაფიქსირებული მცირედი კლების მიუხედავად, გაცემული ნებართვების მოცულობა კვლავ მნიშვნელოვნად აჭარბებს 2015-22 წლების ნიშნულს.
2025 წელს, გაზრდილმა კონკურენციამ ფასის ზრდის ტემპის შენელება გამოიწვია და დეველოპერებს შიდა განვადების სქემების მაქსიმალურად დახვეწისკენ უბიძგა. 2026 წელს, გალტ & თაგარტის ანალიტიკოსების მოლოდინით, მოთხოვნა 2025 წლის დონესთან ახლოს შენარჩუნდება, რასაც ხელს შეუწყობს ფუნდამენტური ფაქტორები - ურბანიზაცია, ოჯახის საშუალო ზომის შემცირება და ქირის მაღალი ამონაგები. გალტ&თაგარტის მოლოდინით, უძრავი ქონების ფასებზე ერთნიშნა ზრდა გაგრძელდება და მეტწილად დამოკიდებული იქნება მიწოდების მხარეს ცვლილებებზე. დაგეგმილი მსხვილი პროექტების გაყიდვების დაწყებამ და გაცემული ნებართების მოცულობის მაღალ დონეზე შენარჩუნებამ შესაძლოა ბაზარზე ჭარბი მიწოდების რისკები გაზარდოს და ფასის ზრდა გაართულოს.
მოთხოვნა
2025 წელს, საჯარო რეესტრის მონაცემებით, გაყიდული ბინების რაოდენობამ 42,388 შეადგინა, რაც გასულ წელთან შედარებით 4.3–პროცენტიანი ზრდაა.
- მეორად ბაზარზე გაყიდვები დეკემბერში წლიურად 12.3%-ით გაიზარდა (+3.5% წ/წ 2025 წელს).
- პირველად ბაზარზე გაყიდვები, რაზეც გავლენას დაგვიანებული რეგისტრაციები ახდენს, დეკემბერში წლიურად 5.4%-ით გაიზარდა (+5.2% წ/წ 2025 წელს).
გალტ&თაგარტის მიერ ჩატარებული დეველოპერების გამოკითხვის მიხედვით, რომელიც პირველადი ბაზრის ტენდენციებს რეალურ დროში ასახავს, 2025 წლის დეკემბერში გაყიდვები წლიურად გაორმაგდა. ამის მიზეზად საინვესტიციო კომპანია დაბალი ბაზის ეფექტს ასახელებს, 2024 წლის დეკემბერში, როცა ქვეყანაში შიდა პოლიტიკური არასტაბილურობა დაიწყო. ჯამურად, 2025 წელს პირველად ბაზარზე გაყიდული ბინების რაოდენობა წლიურად 27.3%-ით გაიზარდა.
მიწოდება
2025 წელს, გაცემული ნებართვების მოცულობა წლიურად 4.2%-ით 1.7 მლნ კვ.მ-მდე შემცირდა, რაც მეოთხე კვარტალში ნებართვების მკვეთრი კლებითაა განპირობებული. მიუხედავად კლებისა, ნებართვების მოცულობა კვლავ მაღალ დონეზე შენარჩუნდა და 32%-ით გადააჭარბა 2015-22 წლის საშუალო მაჩვენებელს.
ფასები
2025 წელს ფასები გაიზარდა როგორც პირველად, ასევე მეორად ბაზრებზე. 2025 წლის 9 თვის განმავლობაში პირველად ბაზარზე ფასის ზრდის ტემპი დაბალი იყო (0.2% თვიურად), თუმცა, მოთხოვნის აღდგენისა და გაცემული ნებართვების შემცირების ფონზე, 2025 წლის მეოთხე კვარტალში ზრდა დაჩქარდა თვიურ 0.7%-მდე. შესაბამისად, პირველად ბაზარზე საშუალო ფასი წლიურად 4%-ით გაიზარდა, რაც ზრდის ტემპის დასტაბილურების ნიშანია 2024 (+11.6% წ/წ) და 2023 (+20.2% წ/წ) წლებთან შედარებით.
2025 წლის დეკემბერში მეორად ბაზარზე (2013 წლის შემდეგ გაცემული ნებართვებით აშენებული ახალი შენობების) საშუალო ფასი წლიურად 7.9%-ით გაიზარდა.
ქირა
2025 წელს, ქირის ფასი კვ.მ-ზე $9-10 დოლარის ფარგლებში შენარჩუნდა, რაც 2024 წლის შემდეგ სტაბილურობის ახალი დიაპაზონია. 2025 წლის დეკემბერში, თბილისში საშუალო ზომის ბინის (50-60 კვ.მ) ქირის ფასმა 9.8 აშშ დოლარი შეადგინა კვ.მ-ზე, ქირის ამონაგებმა კი - 8.6%
