საქართველოში თანამედროვე სტანდარტების მოლების გამოჩენა ბოლო ათწლეულია აქტიურად დაიწყო და საკმაოდ დიდი პოპულარობით სარგებლობს. იმ ფონზე რომ ქვეყანაში ელექტრონული კომერციის პენეტრაცია დაბალია, სავაჭრო ცენტრებში foot traffic და დაკავების დონე (occupancy rate) მაღალ ნიშნულზეა. 6 უმსხვილესი სავაჭრო მოლის მიმოხილვას „ფინპოსტი“ აქვეყნებს.
2021 წელს ექვსივე მოლის საიჯარო და მასთან დაკავშირებულმა შემოსავლებმა ჯამურად ₾156 მილიონი შეადგინა. ამ შემოსავლის 39%-ი IG Development (City Mall • სითი მოლი)-ზე მოდის, ვინაიდან 3 მოლს და ბიზნეს ცენტრს აერთიანებს (2019 წლის ბოლოს "სითი მოლ ვაჟა" და 2021 წლიდან ბიზნეს ცენტრი City Tower • სითი თაუერი შეემატა).
სითი მოლის გამოკლებით, 2021 წელს სავაჭრო ცენტრების შემოსავლები, საშუალო შეწონილით, 15%-ით შემცირდა 2019 წელთან შედარებით. თუმცა, გასული წლის ეკონომიკური ზრდის და მიგრაციის ფონზე, „ფინპოსტი“ ვარაუდობს, რომ 2022 წელს მოლები დაუბრუნდებოდნენ 2019 წლის ნიშნულს ან ახლოს იქნებიან ამ მაჩვენებელს 2023 წელს მიაღწიონ.
„ჩვენი ანალიზის საფუძველზე ირკვევა, რომ განსაკუთრებული წარმატებით სარგებლობენ ის სავაჭრო ცენტრები, რომლებიც ყოველდღიური დანიშნულების ადგილად პოზიციონირებენ: (I) სთავაზობენ მომხმარებლებს დივერსიფიცირებულ პროდუქტებს/სერვისებს ერთ სივრცეში - როგორც ყოველდღიური მოხმარების, ასევე სამომხმარებლო დისკრეციულ პროდუქტებს; (II) გააჩნიათ ერთი ან მეტი მიზიდულობის ცენტრი (მაგ: წამყვანი ქსელური საცალო ვაჭრობის ობიექტი, გასართობი ცენტრი, food court, და ა.შ.),“- ნათქვამია მიმოხილვაში.
პირველი 4 სავაჭრო ცენტრი ამ კრიტერიუმებს აკმაყოფილებს, რაც მათ შემოსავლიანობასა და ვიზიტორების რაოდენობაზეც აისახება.
„Tbilisi Central Shopping mall-სა და გლდანი მოლი - Gldani Mall-ს აკლიათ მიზიდულობის ცენტრი და მრავალფეროვნება. თბილისი ცენტრალის შემთხვევაში, მოიჯარეების უმეტესობა ტექნიკის მაღაზიები და ოქროს ბირჟაა, არ არსებობს თანამედროვე სტანდარტების შესაბამისი კვების ობიექტი (ერთი სასადილოს ტიპის კაფეა ზედა სართულზე). გლდანი მოლი, როგორც ჩანს, ორიენტირებულია შედარებით დაბალშემოსავლიან მომხმარებელზე და, ცნობილი ბრენდების მოზიდვაზე მეტად, ცდილობს ბიუჯეტური საქონელი (ძირითადად ტანსაცმელი) შესთავაზოს მომხმარებლებს ცალკეული მოიჯარეების მეშვეობით. აღსანიშნავია რომ ორივე - Tbilisi Central Shopping mall და გლდანი მოლი - Gldani Mall - მნიშვნელოვნად ჩამოუვარდება სხვა მოლებს ინფრასტრუქტურით, რაც მათ მიერ ბოლო წლებში გაწეულ შედარებით მცირე კაპიტალურ დანახარჯებშიც (CapEx) აისახება. გლდანი მოლს საერთოდ არ გაუწევია კაპიტალური დანახარჯები 2019 - 2021 წლებში.“- აღნიშნულია კვლევაში.
„ფინპოსტის“ განმარტებით, ვინაიდან სავაჭრო ცენტრების (და ზოგადად უძრავი ქონების შემთხვევაში) წმინდა მოგება ფინანსური და ოპერაციული კუთხით დიდად არაფრის მთქმელია, მიმოხილვა კონცენტრირებულია EBITDA, Operating Income და Free Cash Flow მაჩვენებლებზე.
„საოპერაციო ხარჯების მართვის კუთხით IG Development (City Mall • სითი მოლი) ყველაზე ეფექტურია. გალერია თბილისი • Galleria Tbilisi-ს კი, მსხვილ სავაჭრო ცენტრებს შორის, ყველაზე მაღალი საოპერაციო ხარჯების წილი აქვს შემოსავლებთან მიმართებაში, რაც მაღალი ცვეთის ხარჯებით აიხსნება (დანარჩენი საოპერაციო ხარჯების მხრივ საკმაოდ ეფექტურად იმართება).
მსხვილ სავაჭრო ცენტრებს შორის, ყველაზე დაბალი EBITDA მარჟა თბილისი მოლი • Tbilisi Mall-ს აქვს. ძირითადი მიზეზი, მაღალი კომუნალური და კომუნიკაციის ხარჯებია, რომელიც მთლიანი შემოსავლის 18%-ს შეადგენს. შედარებისთვის, East Point • ისთ ფოინთი-ის და გალერია თბილისი • Galleria Tbilisi-ის იგივე მაჩვენებელი 4% და 5%-ია, შესაბამისად.
Free Cash Flow-ს შემთხვევაში, უნდა შევხედოთ როგორც აბსოლუტურ ციფრებს, ასევე FCF Conversion Ratio-ს, რომელიც საშუალებას გვაძლევს დავინახოთ კომპანიის უნარი გარდაქმნას საოპერაციო მომგებიანობა ფულად ნაკადებად. მნიშვნელოვანია ამ მაჩვენებლების შეფასება ლევერიჯის ჭრილში.
ლოგიკურია, რომ მაღალლევერიჯიან კომპანიებს, მაღალი FCF Conversion Ratio სჭირდებათ, რათა სესხზე მომსახურება შეძლონ. მაგალითად, თბილისი მოლი • Tbilisi Mall-სა და Tbilisi Central Shopping mall-ს ყველაზე მაღალი FCF Conversion Ratio აქვთ, თუმცა იმის გამო რომ ორივე კომპანიას დიდ სესხზე მომსახურება უწევს, აღარ რჩებათ თანხა კაპიტალური ინვესტიციების გასაწევად დამატებითი კაპიტალის მოზიდვის გარეშე.
თბილისი მოლი • Tbilisi Mall-ის FCF ₾11.7 მილიონი იყო, წმინდა საპროცენტო ხარჯი კი ₾11.3 მილიონი; Tbilisi Central Shopping mall-ის FCF კი ₾5.2 მილიონს შეადგენდა და წმინდა საპროცენტო ხარჯი ₾5.3 მილიონი იყო. ეს ხსნის რატომ არ ხარჯავს თბილისი ცენტრალი მეტს კაპიტალურ ინვესტიციებზე, რათა მეტად მოერგოს თანამედროვე სტანდარტებს.
East Point • ისთ ფოინთი-ის ნეგატიური FCF გამოწვეულია გაფართოებასთან დაკავშირებულ კაპიტალურ დანახარჯებთან. იმისათვის რომ აგრესიული ზრდის ფონზე კომპანიას სესხზე მომსახურება შეძლებოდა, საჭირო გახდა დამატებითი equity infusion-ი ~$8 მილიონის ოდენობით 2021 წელს.“- ნათქვამია კვლევაში.
