უძრავი ქონების ბაზარი თითქოს ერთი შეხედვით მარტივი ჩანს, რაც კარგი ადგილია, იქ ბინაც ძვირი ღირს. მაგრამ რეალურად, ფასის ზრდა ხშირად იწყება იქიდან, სადაც ჯერ არაფერი აშენებულა - მხოლოდ იცვლება გარემო, გზები იგება, ან ახალი ინფრასტრუქტურული პროექტი იწყება. ვინც ასეთ ზონას დროულად ამოიცნობს, სწორედ ის იგებს ყველაზე მეტს.
ინფრასტრუქტურა - გზები, მეტრო და სკოლები ზრდის ფასს
უძრავი ქონების ერთ-ერთი ყველაზე ძლიერი კატალიზატორი ინფრასტრუქტურული ცვლილებაა.
სადაც მთავრობა ან მუნიციპალიტეტი იწყებს ახალ გზას, მეტროს ხაზს, სკოლას ან პარკს - იქ ბინის ფასი საშუალოდ 15-30%-ით იზრდება პირველივე 2 წელში.
მაგალითად, დიდ დიღომი ოდესღაც თბილისის პერიფერია იყო, მაგრამ დღეს ერთ-ერთი ყველაზე მოთხოვნადი უბანია. მიზეზი მარტივია - ახალი გზები, სკოლები, სავაჭრო ცენტრები და სუფთა ჰაერი. მსგავსი სცენარი დღეს გრძელდება გლდანისა და ავლაბრის მიმართულებით, სადაც ახალი ტრანსპორტის ხაზები და საცხოვრებელი პროექტები უკვე ამოქმედების ფაზაშია.
მშენებარე პროექტები - სიგნალი, რომ ზონა “იღვიძებს”
როდესაც ერთ უბანში რამდენიმე მსხვილი მშენებლობა ერთდროულად იწყება, ეს უკვე ნიშანია, რომ დეველოპერებმა იქ პოტენციალი დაინახეს.
ინვესტორები და სამშენებლო კომპანიები არ იწყებენ მილიონიან პროექტებს შემთხვევით - ისინი წინასწარ აანალიზებენ მიწის ფასს, მოთხოვნასა და სამომავლო ინფრასტრუქტურას.
თუ ხედავთ, რომ რაიონში ერთდროულად ჩნდება:
- ახალი საცხოვრებელი კომპლექსები;
- კომერციული ობიექტები (სუპერმარკეტები, აფთიაქები, სკოლები);
- ახალი გზების ან ინფრასტრუქტურის სამუშაოები;
- მაშინ ეს ზონა მომავალში თითქმის გარანტირებულად გაძვირდება.
სახელმწიფო და მუნიციპალური ინვესტიციები - საიდან დაიწყება შემდეგი ტალღა
უძრავი ქონების ფასის პროგნოზისას უნდა აკვირდეთ მუნიციპალიტეტის საინვესტიციო გეგმებს.
თბილისის 2025-2030 განვითარების სტრატეგიაში განსაკუთრებით გამოყოფილია:
- გლდანის ახალი სატრანსპორტო კვანძი;
- ვერეს ხეობის განვითარება;
- მშენებლობის გაფართოება ავლაბრისა და ორხევის მიმართულებით;
- ახალი გზის პროექტები დიდ დიღომსა და ნუცუბიძის მიდამოებში.
ასეთი პროექტები ქმნის ფასის ზრდის ფონს - ხშირად ჯერ კიდევ მანამ, სანამ კონკრეტული ინფრასტრუქტურა დასრულდება.
ეკოლოგია და სიმწვანე – მომავალი ტენდენცია
ბოლო წლებში მყიდველები სულ უფრო ხშირად აფასებენ სუფთა ჰაერს და მწვანე ზონებს.
იქ, სადაც ტრაფიკი ნაკლებია და საცხოვრებელი უბანი ბუნებასთან ახლოსაა (მაგალითად: თხინვალი, ტაბახმელა, დიღმის მაღლობი, კოჯორი), ფასების ზრდა ხდება არა სწრაფად, არამედ სტაბილურად და გრძელვადიანად.
ეს ტრენდი განსაკუთრებით ჩანს ევროპის და ახლო აღმოსავლეთის ბაზრებზე და უკვე გადმოდის საქართველოზეც.
ბაზრის ფსიქოლოგია - როგორ მუშაობს მოთხოვნა
უძრავი ქონება ემოციებითაც ფასდება.
როდესაც მყიდველები ხედავენ, რომ უბანი "მოძრაობაშია“, ინტერესიც იზრდება.
ზუსტად ამიტომ ხდება, რომ ფასები ზოგჯერ იზრდება ინფორმაციის გავრცელების გამო, ვიდრე თავად ინფრასტრუქტურის დასრულებისას.
ფასის ზრდის პროგნოზირება არ არის მხოლოდ ინტუიციის საკითხი — ეს მონაცემებზე დაფუძნებული ანალიზია.
იყავი ყურადღებით იქ, სადაც:
- ინფრასტრუქტურა ვითარდება;
- ახალი მშენებლობები იწყება;
- მუნიციპალიტეტი ინვესტიციებს გეგმავს;
- ეკოლოგიურად სუფთა სივრცეა;
