საქართველოს სასტუმროების ბაზარზე საინვესტიციო ინტერესის გეოგრაფია თანდათან იცვლება. თუ გასული ათწლეულის დასაწყისში მსხვილი პროექტების დიდი ნაწილი თბილისსა და ბათუმში იყრიდა თავს, დღეს ინვესტორების ნაწილი ახალ შესაძლებლობებს ქუთაისში, გორში, კახეთში, სამცხე-ჯავახეთში, რაჭასა და სხვა რეგიონებში ეძებს. თუმცა რეგიონების მიმართ გაზრდილი ინტერესი ჯერ არ ნიშნავს, რომ ქვეყანაში სასტუმროების ახალი საინვესტიციო ბუმი დაიწყო. ბაზრის მონაწილეთა შეფასებები აჩვენებს, რომ თბილისისა და ბათუმის მიღმა განვითარების პოტენციალი ნამდვილად არსებობს, მაგრამ პროექტის წარმატება ბევრად არის დამოკიდებული კონკრეტული რეგიონის ტურისტულ ნაკადზე, სეზონის ხანგრძლივობაზე, ტრანსპორტზე, გასართობ ინფრასტრუქტურასა და სტუმრის რეგიონში დარჩენის საშუალო პერიოდზე.

„საქართველოს სასტუმროებისა და რესტორნების ფედერაციის“ ხელმძღვანელი ქეთევან მელაძე ამბობს, რომ მსხვილი ინვესტიციების ისეთი ტალღა, როგორიც წლების წინ დედაქალაქში შეინიშნებოდა, ამ ეტაპზე ქვეყანაში არ არის. ამავე დროს, მისი დაკვირვებით, რეგიონული პროექტებით დაინტერესებულთა შორის არიან უცხოეთში მცხოვრები ქართველებიც, რომლებიც საკუთარ მუნიციპალიტეტებში სასტუმროს ან მცირე განთავსების ობიექტის შექმნას განიხილავენ. მელაძის შეფასებით, „დღესდღეობით ნამდვილად არ არის ასეთი ბუმი საქართველოში“, თუმცა გარკვეული მშენებლობები მიმდინარეობს და საქართველოს ბუნებრივი რესურსები ინვესტორებისთვის კვლავ მიმზიდველ ფაქტორად რჩება.

მისივე თქმით, თბილისსა და ბათუმში კონკურენცია უკვე მაღალია, რეგიონებში კი თავისუფალი სივრცე შედარებით მეტია. მაგალითად, გორში დამატებითი ინტერესის გაჩენას მელაძე უკვე მოქმედი სასტუმროს წარმატებულ გამოცდილებას უკავშირებს. თუმცა ამ პოზიტიური მაგალითის მიუხედავად, თავადაც სიფრთხილისკენ მოუწოდებს ინვესტორებს და ამბობს, რომ ბაზარზე შესვლის პირდაპირი რეკომენდაციის გაცემა რთულია, როდესაც კონკრეტული პროექტის მოსალოდნელი შედეგი წინასწარ მკაფიო არ არის. ეს შეფასება მნიშვნელოვანი გაფრთხილებაა: რეგიონში სასტუმროს ნაკლებობა ავტომატურად არ ნიშნავს, რომ იქ საკმარისი გადამხდელი მოთხოვნაც არსებობს.

ბაზრის გაფართოებას ოფიციალური მონაცემებიც ადასტურებს. საქსტატის ბოლო ხელმისაწვდომი დეტალური წლიური კვლევის მიხედვით, 2024 წელს საქართველოში 2 662 სასტუმრო და სასტუმროს ტიპის დაწესებულება ფუნქციონირებდა, რაც წინა წელთან შედარებით 7%-ით მეტი იყო. ამ ობიექტებში ადგილების საერთო რაოდენობამ 113.5 ათასს მიაღწია და წლიურად 5.3%-ით გაიზარდა. სასტუმროების ყველაზე დიდი წილი კვლავ თბილისსა და აჭარაზე მოდიოდა, შესაბამისად 22.5% და 20.5%. ეს ნიშნავს, რომ ქვეყნის სასტუმროების დაახლოებით 43% კვლავ ორ ძირითად ბაზარზეა კონცენტრირებული, თუმცა ობიექტების ნახევარზე მეტი უკვე სხვა რეგიონებში ფუნქციონირებს.

სექტორის მიმდინარე ფინანსური მაჩვენებლებიც ზრდაზე მიუთითებს. საქსტატის მონაცემებით, 2026 წლის პირველ კვარტალში სასტუმროებისა და რესტორნების სექტორის ბრუნვამ 919.3 მილიონი ლარი შეადგინა, მაშინ როცა 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდში მაჩვენებელი 796.9 მილიონი ლარი იყო. შესაბამისად, ნომინალური ბრუნვა წლიურად დაახლოებით 15.4%-ით გაიზარდა. ამავე პერიოდში სექტორში დასაქმებულთა რაოდენობა 40.6 ათასიდან 44 ათასამდე, დაახლოებით 8.4%-ით გაიზარდა. თუმცა ბრუნვის ზრდა ავტომატურად მოგების იმავე ტემპით ზრდას არ ნიშნავს, რადგან სასტუმროები პარალელურად გაზრდილ ხელფასებს, კომუნალურ დანახარჯებს, სურსათის ფასებს, მომსახურებისა და ფინანსური რესურსის ღირებულებასაც აწყდებიან.

სწორედ ხარჯებსა და შემოსავლებს შორის ეს სხვაობა არის იმ სკეპტიკური პოზიციის საფუძველი, რომელსაც ბაზრის ზოგიერთი მონაწილე რეგიონული გაფართოების მიმართ გამოთქვამს. „Inn ჯგუფის“ აღმასრულებელი დირექტორი ერეკლე კოკაია ამბობს, რომ რეგიონებს, მათ შორის სამეგრელოსა და რაჭას, ტურისტული პოტენციალი აქვთ, თუმცა ცალკე საკითხია, რამდენად რეალური და მომგებიანი იქნება იქ სასტუმროს პროექტი. მისი შეფასებით, მთავარი პრობლემა სეზონურობაა: ერთ რეგიონში სასტუმრო ზამთარში შეიძლება მაღალი დატვირთვით მუშაობდეს, სხვაგან კი იმავე პერიოდში მოთხოვნა მინიმალური იყოს. კოკაია ყურადღებას მუდმივი დასაქმების სირთულეზეც ამახვილებს, რადგან რამდენიმე თვეზე გათვლილი ოპერირება სასტუმროსთვის კვალიფიციური კადრების შენარჩუნებას ართულებს.

ამავე შეფასებით, სექტორის შემოსავლები გაიზარდა, მაგრამ ბიზნესის საოპერაციო ხარჯებიც მნიშვნელოვნად არის მომატებული. ამიტომ რეგიონში ახალი სასტუმროს აშენებისას ინვესტორმა მხოლოდ მაღალი სეზონის შესაძლო დატვირთვა არ უნდა გაითვალისწინოს. გადამწყვეტი მაჩვენებელია არა ის, რამდენად ივსება სასტუმრო აგვისტოში ან საახალწლო პერიოდში, არამედ ის, რამდენი თვის განმავლობაში შეუძლია ობიექტს სტაბილური შემოსავლის მიღება. თუ სასტუმრო წელიწადში მხოლოდ ორ ან სამ თვეს მუშაობს, მაღალი სეზონის შემოსავალმა შესაძლოა დარჩენილი პერიოდის ფიქსირებული ხარჯები და კრედიტის მომსახურება ვერ დაფაროს.

რეგიონებს შორის განსხვავებას ყველაზე მკაფიოდ ცალკეული სასტუმროებისა და კურორტების შედეგები აჩვენებს. 2025 წლის შეფასებისას სასტუმროების ფედერაციის დამფუძნებელი შალვა ალავერდაშვილი მიუთითებდა, რომ თბილისში სასტუმროების დატვირთულობა წლიურად დაახლოებით 10-11%-ით გაიზარდა, გუდაურში კი მისი ინფორმაციით 65%-დან 83%-მდე მოიმატა. საპირისპირო სურათი დაფიქსირდა კახეთში, სადაც, მისი შეფასებით, მიწოდების ზრდამ და ტურისტული ნაკადების სტრუქტურის ცვლილებამ სასტუმროების ნაწილი რთულ მდგომარეობაში ჩააყენა. ალავერდაშვილის თქმით, ბევრი ვიზიტორი კახეთში ერთდღიანი ტურით ჩადის, რესტორანსა და სხვა მომსახურებაში თანხას ხარჯავს, მაგრამ ღამით აღარ რჩება. შედეგად, რეგიონს შეიძლება ტურისტების მაღალი რაოდენობა ჰყავდეს, თუმცა სასტუმროების მოთხოვნა მაინც სუსტი იყოს.

კახეთის მაგალითი იმ რისკზეც მიუთითებს, რომელიც პოპულარულ მიმართულებებში მიწოდების სწრაფ ზრდას ახლავს. როდესაც სასტუმროების რაოდენობა ვიზიტორთა ღამისთევების რაოდენობაზე სწრაფად იზრდება, კონკურენცია ფასებზე გადადის, დატვირთულობა მცირდება და შედარებით სუსტი ფინანსური რესურსის მქონე ობიექტები სეზონურ დახურვას ან ბაზრიდან გასვლას განიხილავენ. ამდენად, თბილისიდან და ბათუმიდან ინვესტიციის რეგიონებში გადატანა პრობლემის ავტომატური გადაწყვეტა არ არის. არასწორად შერჩეულ რეგიონში შესაძლოა ისეთივე ჭარბი მიწოდება შეიქმნას, როგორიც უკვე ჩამოყალიბებულ ბაზრებზეა.

მეორე მხრივ, რეგიონულ სასტუმროებს წარმატების შესაძლებლობა აქვთ მაშინ, როდესაც ისინი მხოლოდ განთავსებას კი არ ყიდიან, არამედ სტუმარს რეგიონში დარჩენის მიზეზსაც უქმნიან. ამის მაგალითია სამცხე-ჯავახეთში მოქმედი „ახალციხე ინნის“ გამოცდილება. სასტუმროს მენეჯმენტი მოთხოვნის ზრდას რეგიონის მარკეტინგს, ჩინეთის ბაზრიდან ვიზიტორების მატებას, სასკოლო ექსკურსიებისთვის სპეციალური პაკეტების შექმნასა და საქმიანი ტურიზმის გააქტიურებას უკავშირებდა. 2024 წელს სასტუმროს წლიური დატვირთულობა 32% იყო, რაც ასევე აჩვენებს, რომ ახალი რეგიონული ობიექტის სრულ სიმძლავრეზე გასვლას დრო სჭირდება და პირველი წლების შედეგები მაღალი სეზონის ცალკეული მაჩვენებლებით არ უნდა შეფასდეს.

რაჭაში სურათი უფრო წინააღმდეგობრივია. კოტეჯების კომპლექს „გარემოს“ დამფუძნებლის, თამარ დავითულიანის შეფასებით, რეგიონში მოთხოვნა ძირითადად ივლისის მეორე ნახევრიდან აგვისტოს ბოლომდე აქტიურდება, ვიზიტორების სულ მცირე 80% კი ადგილობრივი დამსვენებელია. მისი თქმით, რეგიონში საჭიროა დამატებითი გასართობი სივრცეები, სათავგადასავლო პროდუქტები და ზამთრის ტურისტული ინფრასტრუქტურა. მიმდინარე სეზონზე კომპლექსი დაახლოებით 50%-იანი დატვირთვით მუშაობდა, მომდევნო თვისთვის კი ნომრების დაახლოებით 60% წინასწარ ჰქონდა დაჯავშნილი. ეს მონაცემები აჩვენებს, რომ კონკრეტული წარმატებული ობიექტი ჯერ კიდევ არ ნიშნავს მთელი რეგიონის სტაბილურ ტურისტულ განვითარებას.

დავითულიანის უფრო კრიტიკული შეფასებით, რაჭაში საოჯახო სასტუმროების ნაწილი მხოლოდ მოკლე ზაფხულის სეზონზე მუშაობს, რაც დამატებითი შემოსავლის წყაროდ შეიძლება მისაღები იყოს, მაგრამ სრულფასოვანი სასტუმრო ბიზნესისთვის საკმარისი არ არის. მისი თქმით, საერთაშორისო ტურისტების მასობრივი ნაკადი რეგიონში ჯერ არ ჩამოყალიბებულა. ეს არგუმენტი მნიშვნელოვანია იმ ინვესტორებისთვის, რომლებიც რეგიონული სასტუმროს ფინანსურ მოდელს მხოლოდ საქართველოს ტურისტული ვიზიტების საერთო ზრდაზე აწყობენ. ქვეყანაში შემოსული ვიზიტორი ავტომატურად კონკრეტული რეგიონის სტუმარი არ არის, ხოლო რეგიონში ჩასული ტურისტი ავტომატურად სასტუმროს მომხმარებელი არ ხდება.

რეგიონული სასტუმროების მომხრეები ყურადღებას რამდენიმე მნიშვნელოვან უპირატესობაზე ამახვილებენ. ახალი პროექტები ქმნის სამუშაო ადგილებს, ზრდის მოთხოვნას ადგილობრივ საკვებზე, ტრანსპორტზე, გიდებზე, ღვინისა და სოფლის მეურნეობის პროდუქტებზე და ტურისტულ შემოსავალს თბილისისა და ბათუმის მიღმაც ანაწილებს. სწორად დაგეგმილმა სასტუმრომ შეიძლება მუნიციპალიტეტში სხვა ბიზნესების გაჩენაც წაახალისოს. ამასთან, ქუთაისის საერთაშორისო აეროპორტის, ახალი ავიამიმართულებებისა და რეგიონული მარშრუტების განვითარება გარკვეულ ქალაქებს სატრანზიტო წერტილიდან დამოუკიდებელ ტურისტულ დანიშნულებად ჩამოყალიბების შესაძლებლობას აძლევს.

კრიტიკოსების არგუმენტი კი ის არის, რომ მხოლოდ სასტუმროს აშენება ტურისტულ ეკოსისტემას ვერ შექმნის. თუ რეგიონში არ არსებობს ხარისხიანი გზა, სტაბილური წყალმომარაგება, საზოგადოებრივი ტრანსპორტი, კვების ობიექტები, კულტურული და გასართობი შეთავაზებები, სამედიცინო მომსახურება და მრავალენოვანი პერსონალი, ახალი განთავსების ობიექტი მოთხოვნას დამოუკიდებლად ვერ წარმოქმნის. ამას ემატება საერთაშორისო ბაზრებზე საქართველოს ცნობადობა, პოლიტიკური და რეგიონული უსაფრთხოების აღქმა, ფრენების სტაბილურობა და ტურისტების მსყიდველუნარიანობა. ახლო აღმოსავლეთში დაძაბულობასთან დაკავშირებული ფრენების გაუქმებისა და გაურკვევლობის რისკებზე საქართველოს ეროვნული ბანკიც მიუთითებს, რაც სასტუმროების ჯავშნებსა და სექტორის მოლოდინებზე შეიძლება სწრაფად აისახოს.

ამიტომ რეგიონული საინვესტიციო პროექტის შეფასებისას გადამწყვეტი უნდა იყოს არა მხოლოდ მშენებლობის ღირებულება და ნომრების სავარაუდო ფასი, არამედ წლიური დატვირთულობა, ერთი სტუმრის საშუალო დანახარჯი, ღამისთევების რაოდენობა, სეზონის ხანგრძლივობა, კადრების ხელმისაწვდომობა, ენერგეტიკული და ლოგისტიკური ხარჯები და რეგიონში მოთხოვნის გენერირების რეალური წყარო. განსაკუთრებით ფრთხილი გათვლა სჭირდება პროექტებს, რომლებიც მაღალ საკრედიტო დატვირთვაზეა აგებული ან გაყიდვების პროგნოზში მუდმივად მაღალ ფასსა და დატვირთულობას ითვალისწინებს.

საბოლოოდ, ბაზარზე არსებული სურათი არც ერთმნიშვნელოვნად ოპტიმისტურია და არც რეგიონული ინვესტიციების უპერსპექტივობაზე მიუთითებს. საქართველოს რეგიონებში სასტუმროების ბიზნესისთვის ზრდის სივრცე ნამდვილად არსებობს, მაგრამ ეს სივრცე ყველა მუნიციპალიტეტში და ყველა ფორმატის სასტუმროსთვის თანაბარი არ არის. გორი, ქუთაისი, ახალციხე, კახეთი, რაჭა და სამთო კურორტები ერთმანეთისგან განსხვავებული მოთხოვნით, სეზონურობითა და სტუმრის ქცევით ხასიათდება. შესაბამისად, წარმატებული იქნება არა უბრალოდ რეგიონში აშენებული სასტუმრო, არამედ პროექტი, რომელიც კონკრეტულ ბაზარზე არსებულ მოთხოვნას, ინფრასტრუქტურას და სტუმრის მოგზაურობის მიზანს ზუსტად პასუხობს.

რეგიონებისკენ საინვესტიციო ინტერესის გადანაცვლება შეიძლება საქართველოს ტურიზმის უფრო დაბალანსებული განვითარების საფუძველი გახდეს, თუმცა მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ კერძო ინვესტიციას თან ახლავს სატრანსპორტო და მუნიციპალური ინფრასტრუქტურის გაუმჯობესება, ტურისტული პროდუქტების განვითარება, საერთაშორისო მარკეტინგი და სეზონის გახანგრძლივება. წინააღმდეგ შემთხვევაში, ახალი სასტუმროების რაოდენობის ზრდამ შესაძლოა ტურისტული შემოსავლების ნაცვლად კონკურენციის გამწვავება, დაბალი დატვირთულობა და ინვესტიციის ამოღების ვადის გახანგრძლივება გამოიწვიოს.

წყაროები: