„ბათუმში ახალაშენებული ბინების გაყიდვები ძირითადად უცხოელი მყიდველების ხარჯზე გაიზარდა“, – Colliers Georgia-ს მონაცემებით გასული წლის თებერვალთან შედარებით, 2026 წლის თებერვალში უცხოელი მყიდველების რაოდენობა ახალაშენებული ბინების პირველად ბაზარზე 53.9%-ით, ხოლო მეორეულ ბაზარზე 47.6%-ით გაიზარდა.
შესაბამისად გაზრდილია უძრავი ქონების ფასიც.
2026 წლის თებერვალში ახალაშენებული ბინების საშუალო შეწონილი ფასი გასული წლის თებერვალთან შედარებით 12.6%-ით გაიზარდა და კვ.მ-ზე 1 334 აშშ დოლარია. პირველად ბაზარზე მაჩვენებელი 23.2%-ით გაიზარდა, ხოლო მეორეულ ბაზარზე 6.9%-იანი ზრდა დაფიქსირდა.
გაყიდვების ეს მაჩვენებელი ხომ არ გვაჩვენებს ტენდენციას, რომ ადგილობრივი ბინას ვეღარ ყიდულობს სიძვირის გამო. გარდა ამისა, საინტერესოა, როგორ შეცვლის ეს გაქირავების ბაზრის ტენდენციებს – ამ თემაზე Colliers Georgia-ს კვლევებისა და მონაცემთა სერვისების ხელმძღვანელს ლეო ჩიქავას ვკითხეთ.
- ბატონო ლეო, ბინებს ახალაშენებულ კორპუსებში ძირითადად უცხოელები ყიდულობენ. ეს საკურორტო სეზონზე და, ზოგადად, წლის განმავლობაში, გაქირავების ბაზრის ტენდენციებს როგორ შეცვლის?
უცხოელები ბათუმში ბინებს ძირითადად საინვესტიციო მიზნით ყიდულობენ. ინვესტორებმა, ვინც ადრე იყიდეს, მოიგეს. შესაბამისად, ახალ მყიდველს აქვს იმედი, რომ მომავალშიც გაიზრდება ფასები. იმ იმედით ყიდულობენ, რომ გააქირავებენ და უკუგება ექნებათ.
მე არ მაქვს მონაცემები ამ ეტაპზე რა შედეგები აქვს გაქირავების ბაზარს ბათუმში, მაგრამ, ზოგადად, პერსპექტივაში გამოწვევები ჩანს – იმიტომ, რომ საკმაოდ დიდია ბრენდული აპარტამენტების მიწოდება, რასაც ახლა აშენებენ დეველოპერები. იმისთვის, რომ უძრავ ქონებას ჰქონდეს დაპირებული შედეგები, საჭიროა ქალაქში ტურიზმის შესაბამისი ზრდაც.
ზოგადად, საკმაოდ ძლიერი აღმოჩნდა ბათუმის უძრავი ქონების ბაზარი. გამოირჩეოდა იმით, რომ პირველადი ბაზარი იყო უფრო საინტერესო საერთაშორისო ინვესტორებისთვის, ანუ საერთაშორისო მყიდველები დეველოპერებისგან ყიდულობდნენ ბინებს. 2025 წელს შეიცვალა ეს და მეორეულ ბაზარზეც უკვე აქტიურად ყიდულობენ უცხოელები. უცხოელების წილი ბათუმის შესყიდვებში მზარდი და ეს აისახა თებერვალში.
- ადგილობრივები ვერ ყიდულობენ ბინებს ახალ კორპუსებში, ასე ჩანს?
ადგილობრივებიც ყიდულობენ ბინებს ბათუმში, მათ შორის საინვესტიციოდ. მათი შესყიდვების რაოდენობა არ შემცირებულა. ტრანზაქციები ზღვისპირა დასახლებებზე, ზღვისპირა პროექტებზე აისახა ძირითადად. საცხოვრებლად საქართველოს მოქალაქეები უფრო ქალაქის შიდა ნაწილში, ზღვიდან დაშორებით ყიდულობენ, რაც უფრო ხელმისაწვდომია მათთვის. ზოგადად კი, უძრავი ქონების ღირებულება ბოლო წლებში მნიშვნელოვნად გაზრდილია.
- ბათუმს ბევრი გამოწვევა აქვს ინფრასტრუქტურული თვალსაზრისით. ტენდენცია, რომ ბინები გასაქირავებლად იყიდება და მხოლოდ ზაფხულობით იქნება დატვირთვა, კიდევ უფრო ხომ არ დაამძიმებს ქალაქს თუნდაც სიმჭიდროვის თვალსაზრისით?
რა თქმა უნდა, როცა სეზონზე ბევრი ადამიანი ჩამოვა. თუმცა, ძალიან დიდი რაოდენობის ტურისტის მიღება შეუძლია ბათუმს სეზონზე. უფრო გადაადგილების პრობლემა არის ხოლმე ყოველ სეზონზე, პარკინგის ადგილები, საცობები… საქსტატის მიხედვით, 2014-თან შედარებით ბათუმში მოსახლეობის საკმაოდ დიდი ზრდა იყო – არიან უცხოელი მიგრანტები, მთიანი აჭარიდან არიან ალბათ ჩამოსულები…
- მიუხედავად ამისა, ასობით სამშენებლო ნებართვას გასცემს ყოველ წელს მერია. ეს მომავალში უკუშედეგს არ მოგვცემს?
ამ მხრივ ურბანისტები უკეთ ისაუბრებენ, მაგრამ, ჩემი აზრით, უნდა განვითარდეს საზოგადოებრივი ტრანსპორტი, გადაადგილება რომ იყოს შესაძლებელი მანქანის გარეშე, თორემ ნებისმიერ ასეთ ცოცხალ ქალაქში საცობები იქნება გარანტირებული.
- ფასებს რომ დავუბრუნდეთ – თქვენი აზრით, ბოლო პერიოდის მიხედვით, ბათუმში უძრავი ქონება კიდევ გაძვირდება?
შეგვიძლია ვთქვათ, რომ მოკლევადიან პერიოდში კიდევ გაძვირდება ბათუმში ბინები. გრძელვადიან პერიოდში ეს დამოკიდებული იქნება ბათუმის შესახებ საერთაშორისო მყიდველების წარმოდგენაზე. როცა ადამიანები დებენ ინვესტიციას, მათ გარკვეული მოლოდინები აქვთ ბაზრის პერფორმანსზე და რაღაც დოზით ეს პერფორმანსი უნდა დაკმაყოფილდეს… მაგრამ შეიძლება გაუთვალისწინებელი განვითარებაც ჰქონდეს ბაზარს.
თბილისის მაგალითზე რომ ვთქვა, 2022 წელს, როცა ომი დაიწყო უკრაინაში, მაშინ ბევრი მიგრანტი შემოვიდა ქვეყანაში. ამან გამოიწვია ის, რომ იჯარის ფასი გაიზარდა უძრავ ქონებაზე. შესაბამისად, გასაყიდი ფასებიც, ანუ საინვესტიციოდ უფრო საინტერესო გახდა უძრავი ქონება.
2023 -2024 წლებში, როცა რუსი მიგრანტების ნაწილი გავიდა ქვეყნიდან, იყო საშიშროება, რომ ეს ფასებზე უარყოფითად აისახებოდა, მაგრამ ამ პერიოდში გაიზარდა უცხოელი სტუდენტების რაოდენობა ქვეყანაში – ჩანაცვლდა რუსი მიგრანტები საერთაშორისო სტუდენტებით.
ამ ეტაპზე ბათუმში საერთაშორისო მყიდველები ყიდულობენ ბინებს და მათ აქვთ შესაბამისი მოლოდინები უკუგებაზე.
- ფასების ზრდა განაპირობებს იმას, რომ ქალაქი ქაოსურად შენდება, უამრავი ინფრასტრუქტურული გამოწვევა თუნდაც ახალი ბულვარის გასწვრივ, რაც ჯერ კიდევ ვერ დაძლია ქალაქმა. ეს მომავალში როგორ აისახება ბათუმზე?
გამიჭირდება ამაზე პასუხის გაცემა. ზოგადად კი ერთს ვიტყოდი – ბათუმისთვის კარგია, რომ მეორეულ ბაზარზეც არის უკვე საერთაშორისო დაინტერესება. ეს ქალაქს ეხმარება კომერციულად წარმატებული იყოს. ეს კარგია საინვესტიციო ბაზრისთვის.
