ორგანიზაცია Finspot-ი სასტუმროების ფინანსურ მაჩვენებლებს შემდეგი 5 კომპანიის მაგალითზე გაეცნო:

1. შპს “ბლექ სი რიზორთსი” (Paragraph Resort & Spa Shekvetili)

2. შპს “ლოპოტა” (Lopota Lake Resort & Spa)

3. შპს “წინანდლის მამულები” (Tsinandali Estate) 

4. შპს “ამბასადორი კაჭრეთში” (Ambassadori Kachreti Golf Resort)

5. შპს “ყვარელი პალასი” (Kvareli Lake Resort).

მიმოხილვაში წარმოდგენილი კომპანიები რეზორტის ტიპის სასტუმროებია, რომელთაგან ოთხი კახეთში მდებარეობს, ერთი კი გურიაში. “ლოპოტა” ბაზარზე 2008 წელს გამოჩნდა, “ყვარლის ტბა” – 2010 წელს, “ამბასადორი კაჭრეთი” – 2014 წელს (გოლფ-რეზორტის გახსნის თარიღი), ხოლო “პარაგრაფ შეკვეთილი” და “წინანდლის მამული” სტუმრებს 2017-2018 წლებიდან იღებენ.

„2019-2024 წლებში კომპანიებს სწრაფი ზრდა ჰქონდათ: 2024 წელს წარმოდგენილი სასტუმროების ჯამურმა შემოსავლებმა ₾133 მილიონი შეადგინა, რაც 87%-ით მეტია 2019 წელთან (₾71 მილიონი) შედარებით. ამავე პერიოდში თითოეული სასტუმროს საშუალო წლიური ზრდა (CAGR) 10%-23%-ის ფარგლებში მერყეობდა. შემოსავლის მთავარი წყარო უმეტეს შემთხვევაში ნომრების გაქირავებაა. გამონაკლისია “წინანდლის მამული“, სადაც სარესტორნო მომსახურებიდან მიღებული შემოსავალი (55%) მნიშვნელოვნად აჭარბებს ნომრებიდან გენერირებულ ბრუნვას (37%).

მრავალწლიანი ოპერირების მიუხედავად, სექტორის თითქმის ყველა მოთამაშეს საბოლოო ჯამში უარყოფითი თავისუფალი ფულადი ნაკადები (FCF) აქვს. მიზეზი სასტუმროს ბიზნესის ბუნებაშია: საოპერაციო საქმიანობიდან მიღებული ქეში, უმეტეს შემთხვევაში, ვერ ფარავს ინფრასტრუქტურის შენარჩუნებისა და განვითარებისათვის საჭირო კაპიტალურ დანახარჯებს (Capex). შედეგად, ზრდა პრაქტიკულად ყოველთვის მოითხოვს ან დამატებით ვალს, ან მფლობელის მხრიდან კაპიტალის ჩადებას.

მაგალითად, მხოლოდ 2019-2024 წლებში თითოეულმა სასტუმრომ ჯამურად ₾11-₾71 მილიონის კაპიტალური დანახარჯები განახორციელა. ეს მოცულობა კი არსებითად აღემატებოდა იმავე პერიოდში საოპერაციო საქმიანობიდან გენერირებულ თანხებს. შესაბამისად, ამ სექტორში დივიდენდის გადახდა, როგორც წესი, იშვიათია. სამაგიეროდ, მფლობელთა მიერ ეკონომიკური სარგებლის მიღება ხშირად ხორციელდება ხელფასის/მართვის ანაზღაურების ფორმით“, - წერია მიმოხილვაში.

მიმოხილვაში წარმოდგენილ სასტუმროებს შორის შემოსავლებით ლიდერები არიან “პარაგრაფ შეკვეთილი” და “ლოპოტა” — ორივე დაახლოებით ₾43 მილიონიანი ბრუნვით. 2019-2024 წლებში ორივე მოთამაშე საშუალოდ 10%-15% ტემპით იზრდებოდა, თუმცა ზრდის მექანიკა ფუნდამენტურად განსხვავებულია.

“პარაგრაფ შეკვეთილის” ზრდა მეტწილად ორგანულია: გაუმჯობესდა დატვირთულობის მაჩვენებელი (Occupancy) და პარალელურად, ზომიერად გაიზარდა ნომრის საშუალო ღირებულება (ADR). 2019-2024 წლებში დატვირთულობა 9 პროცენტული პუნქტით გაიზარდა და 2024 წელს 67%-ს მიაღწია, რაც საუკეთესო შედეგია წარმოდგენილ კომპანიებს შორის.

“ლოპოტას” შემთხვევაში ზრდა უფრო მეტად განპირობებულია მასშტაბის ზრდითა და ფასის მატებით. 2019-2024 წლებში დატვირთულობა 59%-დან 52%-მდე შემცირდა, თუმცა ნომრების რაოდენობის ზრდამ და ADR-ის მატებამ შემოსავლების ზრდა მაინც უზრუნველყო და დატვირთულობის კლება ფინანსურად სრულად დააბალანსა.

“წინანდლის მამულისა” და “ამბასადორი კაჭრეთის” შემოსავლები ₾18-₾23 მილიონის დიაპაზონში მერყეობდა, ხოლო ყველაზე მცირე ბრუნვა “ყვარლის ტბას” ჰქონდა — ₾6.2 მილიონი.

„რეზორტის ტიპის სასტუმროებში საოპერაციო ხარჯები მაღალია და საშუალო შეწონილით შემოსავლების 95%-ს უტოლდება, ანუ სექტორში საოპერაციო მარჟა საშუალოდ მინიმალურია. შემოსავლებთან მიმართებით, ხარჯების სამი უმსხვილესი კომპონენტია: ხელფასები (31%), სასტუმროს მარაგების თვითღირებულება (21%) და კომუნალურები (7%).

ეფექტიანობის კუთხით გამოირჩევა “ლოპოტა“. საერთაშორისო ბრენდებისგან (“პარაგრაფი“, “წინანდალი“) განსხვავებით, ის დამოუკიდებელი ქართული ბრენდია და, შესაბამისად, არ უწევს ფრანშიზის ან მართვის (Management Fee) სოლიდური ხარჯების გაწევა, რაც პირდაპირ აისახება საოპერაციო ხარჯების უფრო დაბალ დონეზე შემოსავლებთან მიმართებით.

საპირისპირო სურათია „ყვარლის ტბის“ შემთხვევაში, რომელსაც შემოსავლებთან მიმართებით ყველაზე მაღალი საოპერაციო დანახარჯები აქვს. განსაკუთრებით მძიმეა სახელფასო ფონდის ტვირთი, თუმცა მისი მიზეზის ზუსტად იდენტიფიცირება ანგარიშგებიდან შეუძლებელია.

განსაკუთრებული შემთხვევაა „ამბასადორი კაჭრეთი“: მაღალი საოპერაციო ხარჯები ერთი შეხედვით არაეფექტიანობის შთაბეჭდილებას ქმნის, თუმცა აქ მნიშვნელოვანი ნაწილი „ქაღალდის ხარჯია”. კერძოდ, ხარჯებში ასახულია იჯარა, რომელიც ფულადი სახით კომპანიიდან არ გადის, რის გამოც EBITDA/საოპერაციო მოგება ბუღალტრულად მცირდება, ხოლო რეალურ ფულად ნაკადებზე გავლენა არ აქვს“, - ნათქვამია Finspot-ის მიმოხილვაში.

სექტორის მოთამაშეების ფინანსური შედეგები ორი მიზეზით განსხვავდება: ზოგისთვის მთავარი გამოწვევა საოპერაციო ხარჯებია, სხვებისთვის კი — სესხის მაღალი ტვირთი. 

„პარაგრაფ შეკვეთილი“: 2024 წელს კომპანიას შედარებით ჯანსაღი მომგებიანობა ჰქონდა – საოპერაციო მოგებისა და EBITDA მარჟებმა 6% და 8% შეადგინეს, შესაბამისად.

„ლოპოტა“: საოპერაციო ხარჯების ეფექტური მართვის შედეგად კომპანიას საუკეთესო საოპერაციო და EBITDA მარჟები აქვს. მიუხედავად ამისა, კომპანია მაღალლევერიჯიანია (სესხები ₾81 მლნ, აქტივების 67%; Total Debt/EBITDA = 5.9x). სოლიდური საოპერაციო მოგება პროცენტის მომსახურებას უზრუნველყოფს, ხოლო სესხის ძირის გადახდა მნიშვნელოვანწილად ახალი სესხებით (რეფინანსირებით) ფინანსდება.

“წინანდლის მამული“: დადებითი EBITDA-ს მიუხედავად, კომპანიამ 2024 წელი წმინდა ზარალით დაასრულა. მთავარი შემაფერხებელი ფაქტორი მაღალი ლევერიჯია (სესხები ₾35 მლნ, აქტივების 45%; Total Debt/EBITDA = 9.3x), რაც საბოლოო მომგებიანობას ზღუდავს.

“ამბასადორი კაჭრეთი“: ანგარიშგებით EBITDA უარყოფითია, თუმცა ხარჯებში ასახულია “ქაღალდის იჯარა” (შემოსავლების 23%), რომელიც ფულად ნაკადად კომპანიიდან არ გადის. ამ კორექტირების გათვალისწინებით, რეალური EBITDA მარჟა დაახლოებით 14%-ია, რაც უკვე ჯანსაღ მაჩვენებლად შეიძლება ჩაითვალოს.

“ყვარლის ტბა“: კომპანიის ზარალიანობის მთავარი მიზეზი ზედმეტად მაღალი საოპერაციო ხარჯებია, განსაკუთრებით იჯარისა და სახელფასო ფონდის წილი შემოსავლებში. ფინანსურ ანგარიშგებაში არ ჩანს, რა ნაწილი მოდის მენეჯმენტის ანაზღაურებაზე, რაც შესაძლოა ხსნიდეს ასეთი მაღალ სახელფასო დანახარჯებს. რაც შეეხება იჯარას, აღსანიშნავია, რომ “ყვარლის ტბას” აქტივების მნიშვნელოვანი ნაწილი იჯარით აქვს აღებული, თუმცა ანგარიშგებიდან უცნობია ვის ეკუთვნის ეს ქონება: მფლობელს, დაკავშირებულ მხარეს, თუ მესამე პირს. 2024 წელს “ყვარლის ტბამ” ₾1.6 მილიონის საიჯარო ქირა გადაიხადა, რაც შემოსავლების 26%-ს წარმოადგენს. ამ იჯარის გარეშე კომპანიის საოპერაციო ზარალის მარჟა -8% იქნებოდა (-34%-ის ნაცვლად), EBITDA მარჟა კი დადებითი 9% (-17%-ის ნაცვლად).

„რეზორტის ტიპის სასტუმროების ბიზნესი კაპიტალურად ინტენსიური სფეროა, სადაც ინფრასტრუქტურის განახლება/განვითარება არა ფუფუნება, არამედ აუცილებლობაა. მაღალი ფასისა (ADR) და დატვირთულობის შესანარჩუნებლად სასტუმროებს მუდმივი რეინვესტირება სჭირდებათ. 2019-2024 წლებში სასტუმროების კაპიტალური დანახარჯები (Capex) შემდეგნაირად გამოიყურებოდა:

  • პარაგრაფ შეკვეთილი: ₾49 მლნ
  • ლოპოტა: ₾71 მლნ
  • წინანდლის მამული: ₾22 მლნ
  • ამბასადორი კაჭრეთი: ₾2.4 მლნ (ეს მაჩვენებელი სრულ სურათს არ ასახავს – დეტალები იხილეთ “დამატებით ინფორმაციაში”)
  • ყვარლის ტბა: ₾11 მლნ

ამ მოცულობის ინვესტიციების ფონზე, სექტორში ქეშის დეფიციტის (“ფულის წვის”) ტენდენცია ნარჩუნდება: ოპერაციული ფულადი ნაკადები ხშირად ვერ ფარავს მასშტაბურ Capex-ს, ხოლო სასესხო ვალდებულებები დამატებით წნეხს ქმნის. შედეგად, დეფიციტის შევსება მფლობელებს, როგორც წესი, უწევთ ან კაპიტალის დამატებით შეტანით, ან ახალი სესხის მოზიდვით.

ასეთ ვითარებაში მფლობელებზე თანხის გაცემა იშვიათი გამონაკლისია, თუმცა ორი ფაქტი განსაკუთრებით აღსანიშნავია. “ამბასადორი კაჭრეთმა” დაგროვილი ზარალის (-₾2.6 მლნ) და მინიმალური ფულადი ნაშთის (₾30 ათასი) მიუხედავად, 2023-2024 წლებში ₾429 ათასი გასცა მფლობელზე. მეორე შემთხვევაა “პარაგრაფ შეკვეთილი“, რომელმაც 2024 წელს მფლობელზე ₾28.5 მილიონი გასცა — ტრანზაქცია ძირითადად დაუმთავრებელი მშენებლობის (CIP) გაყიდვიდან მიღებულმა სახსრებმა და ნაწილობრივ ბალანსზე არსებულმა ქეშმა დააფინანსა“, - წერია მიმოხილვაში.

რაც შეეხება კომპანიების მფლობელებს:

 შპს "ბლექ სი რიზორთსი" (Paragraph Resort & Spa Shekvetili)
საბოლოო მშობელი კომპანია (შპს "საქართველოს ტურიზმის განვითარების ფონდის" გავლით):
- საქველმოქმედო ფონდი "ქართუ"

შპს "ლოპოტა" (Lopota Lake Resort & Spa)
კომპანიის მფლობელები:
- ეკატერინე ბატიაშვილი: 28.33%
- ელენე მაისურაძე: 28.33%
- ანა მაისურაძე: 28.33%
- მიხეილ ნაცვლიშვილი: 15%

შპს "წინანდლის მამულები" (Tsinandali Estate)
კომპანიის მფლობელი:
- შპს "წინანდლის სავანე": 100%
*საბოლოო მაკონტროლებელი ფიზიკური პირი: გიორგი რამიშვილი

შპს "ამბასადორი კაჭრეთში" (Ambassadori Kachreti Golf Resort)
კომპანიის მფლობელი:
- ეკა კოპალეიშვილი: 100%

შპს "ყვარელი პალასი" (Kvareli Lake Resort)
საბოლოო ბენეფიციარი მფლობელები (შპს "აგროგანვითარების" და შპს "ჰოლდინგ. ჯი"-ს გავლით):
- არჩილ გეგენავა: 40.96%
- ივანე ნიკოლაიშვილი: 23%
- უჩა უგულავა: 14.85%
- გიორგი ჩუბინიშვილი: 14.19%
- ანდრო გეგენავა: 7%