„თიბისი ჯგუფის“ მთავარი ეკონომისტის, ოთარ ნადარაია შეფასებით, უძრავი ქონების ბაზარზე შიდა განვადებების ზრდა გაყიდვებს აჩქარებს, თუმცა გარკვეულ ფინანსურ რისკებსაც ქმნის.
როგორც ნადარაიამ გადაცემა „უძრავი ქონების პროსპექტში“ საუბრისას განმარტა, როდესაც მომხმარებელი ბინას პირდაპირ დეველოპერისგან ყიდულობს, ეს ვალდებულებები ფინანსურ სისტემაში სრულად არ ჩანს, რაც ჭარბვალიანობის საფრთხეს ზრდის.
„ბოლო წლებში ძალიან აქტიურად განვითარდა შიდა განვადებების სქემა, როცა ბინა ყიდულობს მომხმარებელი პირდაპირ დეველოპერისგან, ბანკის გარეშე, შემდეგ კი ეტაპობრივად ხდება დაფარვა და ხშირად საბოლოოდ გადადის საბანკო იპოთეკაზე. ეს მოდელი ზრდის ხელმისაწვდომობას, თუმცა გარკვეულ რისკებსაც შეიცავს.
პირველ რიგში, ვალუტის რისკს, რადგან ბევრ შემთხვევაში ეს ვალდებულებები უცხოურ ვალუტასთან არის დაკავშირებული. მეორე მხრივ, არსებობს საკრედიტო დატვირთვის რისკი, რადგან შესაძლებელია, რომ ერთი პირი ერთდროულად რამდენიმე ვალდებულებას იღებდეს, რაც სრულად არ ჩანს ფინანსურ სისტემაში.
იპოთეკური სეგმენტი ამჟამად იზრდება. ძირითადად იმიტომ, რომ შიდა განვადებებიდან პროექტების დასრულების შემდეგ მომხმარებლები საბანკო დაფინანსებაზე გადადიან. ამის გამო მოლოდინია, რომ იპოთეკური პორტფელის ზრდა კიდევ უფრო დაჩქარდება.“- განაცხადა ნადარაიამ.
ეკონომისტი ყურადღებას ლარის კურსზეც ამახვილებს და ამბობს, რომ უძრავი ქონების ფასები მნიშვნელოვნად არის დამოკიდებული გაცვლით კურსზე. ლარის 10%-იანი გაუფასურება ფასებზე საშუალოდ 6-7%-ით აისახება.
„მიუხედავად იმისა რომ უძრავი ქონების ფასს დოლარში აღვიქვამთ, მნიშვნელოვნად არის დამოკიდებული ლარის კურსზე. არსებობს საკმაოდ მაღალი გადაცემა, დაახლოებით 60–70%. მაგალითად, თუ ლარი 10%-ით გაუფასურდება, ეს საშუალოდ 6–7%-ით აისახება ფასებზე. ამიტომ ვალუტის კურსის ფაქტორი ძალიან მნიშვნელოვანია, განსაკუთრებით მაშინ, როცა დეველოპერული სექტორის ნაწილი ვალუტაში იღებს ვალდებულებებს. მიუხედავად ამისა, ლარის მკვეთრი გაუფასურება ჩვენს საბაზო სცენარად არ განიხილება.
ინფლაციის ზრდა, რომელიც ბოლო პერიოდში ფიქსირდება, გარკვეულწილად დაკავშირებულია საერთაშორისო მოვლენებთან და რეგიონულ არასტაბილურობასთან. თუმცა უნდა ითქვას, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე ინფლაცია პირდაპირი განმსაზღვრელი ფაქტორი არ არის, აქ ბაზარი მაინც უფრო მეტად მოთხოვნა-მიწოდების სპეციფიკით განისაზღვრება, ვიდრე ზოგადი ინფლაციით.
ფასების შეფასებისას მნიშვნელოვანია ლარში დათვლა, რადგან კურსის ცვლილება ხშირად ქმნის არასწორ აღქმას. ბოლო წლებში უძრავი ქონების ფასი ლარში გაიზარდა უფრო მეტად, ვიდრე ზოგადი ფასები ეკონომიკაში, რაც გარკვეულ ყურადღებას საჭიროებს. თუმცა ამ ზრდის მასშტაბი ჯერ არ არის იმ დონეზე, რაც მაგალითად 2008 წელს საქართველოში ან სხვა კრიზისულ პერიოდებში იყო დაფიქსირებული.
რაც შეეხება მომავალს, ამ ეტაპზე, თუ არ იქნება მნიშვნელოვანი სტრესული ფაქტორები, მაგალითად ლარის კურსის მკვეთრი ცვლილება ან მიგრაციული პროცესების ძლიერი ცვლილება, უძრავი ქონების ფასების კლების საფუძველი არ იკვეთება. ინფლაციური გარემოც ამ ეტაპზე არ ქმნის ისეთ პირობებს, რომ ფასების შემცირებას ველოდოთ.“ - განაცხადა ეკონომისტმა.
ინფორმაციისთვის, 2026 წლის პირველ კვარტალში ქვეყანაში მოქმედმა კომერციულმა ბანკებმა სულ 1.28 მილიარდი ლარის ღირებულების 12,835 იპოთეკური სესხი გასცეს.
საქართველოს ეროვნული ბანკის მიერ გამოქვეყნებული სტატისტიკური ინფორმაციის თანახმად, თანხობრივად იპოთეკური სესხების პორტფელი 34%-ით, რაოდენობრივად კი სესხები 20%-იან ზრდას აჩვენებს.
