„არ ველოდებით, რომ უძრავი ქონების გასაყიდი ფასი ყოველთვიურად განაგრძობს მნიშვნელოვან ზრდას. ქირის ფასი კი არა თუ გაიზრდება, ყოველთვიურად შემცირებას დაიწყებს“, - ამის შესახებ „კომერსანტთან“ „თიბისი კაპიტალის" კვლევების სამსახურის უფროსი ირინა კვახაძე აცხადებს. მისი თქმით, ყოველ თვე ქირის ფასი მცირედით, მაგრამ მაინც იკლებს, ეს კლების ტენდენცია კიდევ უფრო დაჩქარდება შემოდგომაზე.
„არ ველოდებით, რომ უძრავი ქონების გასაყიდი ფასი ყოველთვიურად განაგრძობს მნიშვნელოვან ზრდას, თუმცა, თუ წლიურ ჭრილში შევხედავთ, საშუალო წლიური ფასი გაზრდილი იქნება შარშანდელ წლიურ ფასთან შედარებით.
ქირას რაც შეეხება ვფიქრობთ, რომ ფასი არა თუ გაიზრდება, შემცირებას დაიწყებს ყოველთვიურად და უკვე მომდევნო წლიდან წლიურ შემცირებასაც ვიხილავთ. თუმცა, პირველი რამდენიმე თვე ქირა რაკი გაიზარდა წლიურად, 2023 წლის საშუალო წლიურ მაჩვენებლებში, შემცირებაში არ გადაითარგმნება. თუმცა, თუ დღევანდელ წერტილს ავიღებთ და შევადარებთ, ვაკვირდებით, რომ ყოველ თვე ქირის ფასი მცირედით, მაგრამ მაინც იკლებს, ეს კლების ტენდენცია კიდევ უფრო დაჩქარდება შემოდგომაზე და მომდევნო წელს ველოდებით, რომ წლიურად ფასი შემცირდება“, - აცხადებს ირინა კვახაძე.
უძრავ ქონების გასაყიდი და ქირის ფასის ზრდის ერთ-ერთი მთავარი ხელის შემწყობი ფაქტორი უკრაინაში რუსეთის შეჭრის ფონზე, რუსეთის ფედერაციაში გამოცხადებული მობილიზაცია და საქართველოში რუსი მიგრანტების შემოდინება იყო. მიმდინარე წლიდან რუსი მიგრანტების ნაკადი მკვეთრად შემცირდა და ირინა კვახაძის თქმით, სწორედ მიგრანტების ტალღის შემსუბუქებამ განაპირობა ქვეყანაში უძრავი ქონების ქირის ფასის მკვეთრი შემცირება.
„ძირითადად ქირის ზრდა გამოიწვია მიგრანტებმა და ძლიერმა მოთხოვნამ. ჩვენი ვარაუდით, შესაძლოა მიგრანტები შემდეგ წელსაც ცხოვრობდნენ საქართველოში, თუმცა, მათი ნაწილი საკუთარ უძრავ ქონებაში გადაინაცვლებს. 2024 წლისთვის ფასების ზრდის მთავარი ფაქტორები ამოწურული იქნება და ვფიქრობთ, რომ ფასები შემცირდება. ვხედავთ, რომ ნელ-ნელა ქირის ფასი ჩამოდის ქვემოთ. ნაწილი მიგრანტებისა ტოვებს ქვეყანას, მიგრანტები მაინც არიან, თუმცა იმდენად არა, რამდენიც იყო შარშან და შემდეგ წელს ეს ტრენდი გაგრძელდება,“ - ამბობს ირინა კვახაძე უძრავ ქონებაზე ქირის ფასის შემცირების მიზეზებზე საუბრისას.
მისი თქმით, უძრავი ქონების გაყიდვები იმავე დონეზე დარჩება, რაც აქამდე იყო, ბაზარი კვლავ ძლიერი იქნება, რადგან საქართველოში უძრავი ქონების ბაზარი ჯერ კიდევ არ არის გაჯერებული და ინტერესი და მაკროპარამეტრები, რომელიც განსაზღვრავს უძრავ ქონებაზე მოთხოვნას, ჯერ კიდევ არსებობს.
„2022 წელი, 2023 წელიც, რადგან ის წინა წილს გამოძახილი იყო, განსაკუთრებით დინამიკური იყო უძრავი ქონების ბაზრისთვის. ასეთ აქტიურობას უძრავი ქონების ბაზარზე 2024-ში აღარ ველოდებით. თუმცა, ეს იმას არ ნიშნავს, რომ ბაზარი შეიცვლება და ინტერესი მინელდება. უბრალოდ ის დროებითი ფაქტორები, რამაც განაპირობა ინტერესი ქირის და შემდგომ ქირიდან გამომდინარე უძრავი ქონების შეძენის მიმართ, ისეთი ძლიერი აღარ იქნება. ველოდებით, რომ გაყიდვები, რა ტემპზეც იყო - 44 000 ტრანზაქცია წლიურად შეინარჩუნებს იმავე ნიშნულს, - აცხადებს ირინა კვახაძე.
Colliers-ის კვლევისა და მონაცემთა სერვისების განყოფილების ხელმძღვანელი ლეო ჩიქავა „კომერსანტთან“ აცხადებს, რომ უძრავი ქონების გასაყიდ ფასებზე 2023 წლის ბოლომდე სტაბილურობაა მოსალოდნელი და შემცირებას და ზრდას არ ელოდებიან.
„ბოლო ნახევარი წელს რაც გამოჩნდა, ბაზარზე აქტივობა დაახლოებით იგივე დონეზეა, რაც 2022 წელს იყო და შესაბამისად სტაბილურობას ველოდებით. მოთხოვნა შეიძლება ცოტათი შემცირდეს 2022-თან შედარებით, მაგრამ ეს იმის გამო, რომ 2022-ში იყო ძალიან მაღალი ზრდა“, - აცხადებს ლეო ჩიქავა.
მისი თქმით, უძრავი ქონების ბაზარზე მიგრანტების ფაქტორი ჯერ კიდევ აქტიურია, მაგრამ გასათვალისწინებელია ის, რომ თბილისში ბათუმთან შედარებით ბინების გაყიდვებში მიგრანტების წილი ძალიან დაბალია. მაგალითისთვის: ბათუმში ქართველების შესყიდვის წილი 61%-ია, მაშინ როცა თბილისში - 91%-ია .
„პირველ კვარტალში გამოჩნდა, რომ ბევრი მიგრანტი გავიდა ქვეყნიდან, ჩვენ ამით ვხსნით იმ მიზეზს, რომ მარტ-აპრილში ქვეყანაში უძრავი ქონების ტრანზაქციების რაოდენობა შემცირდა, მაგრამ მეორე კვარტალში ისეთი გასვლები აღარ ფიქსირდება, პირიქით შემოსვლებია. ტურისტების ნაკადი საკმაოდ კარგია, აღდგენილია პრეპანდემიური დონე. ჯერჯერობით არ არის საფუძველი რომ შესუსტება უძრავი ქონების ბაზარი. მაგრამ არც ზრდაზეა საუბარი. 2022-ში იმდენად სწრაფად გაიზარდა ბაზარი, 2023-შიც რომ ინარჩუნებს იგივე ტემპს, ესეც კარგია“, - აცხადებს ლეო ჩიქავა.
რა შეეხება ქირის ფასის შემცირების ფაქტორს, მისი თქმით, ეს დროთა განმავლობაში მინიმუმ ტრანზაქციების რაოდენობის შემცირებას გამოიწვევს იმიტომ, რომ აღარ იქნება იმდენად საინტერესო საინვესტიციოდ უძრავი ქონება, მაგრამ ეს პროცესი რამდენ თვეში დაიწყება, რთული სათქმელია. Colliers-ი 2023 წლის ბოლომდე ბაზარზე სტაბილურობას ელოდება.
საინვესტიციო ჯგუფის ხელმძღვანელი ნათია კიკოლაშვილი „კომერსანტთან“ აცხადებს, რომ გასულ წელთან შედარებით, ქირის ფასი მართლაც საგრძნობლად, 30-40%-ით შემცირდა. გასაყიდი ფასი კი არ შემცირებულა, მზარდია და სექტემბრისთვის და ახალი წლისთვის გასაყიდი უძრავი ქონების ფასი კიდევ გაიზრდება.
„ზოგადად ზაფხული სტაგნაციის პერიოდია. გასაყიდი ფასები სასექტემბროდ და ახალი წლისთვის მოსალოდნელია გაიზარდოს. როცა კვადრატულის ფასი 1300$-დან მერყეობს, შეიძლება მას სიმბოლურად 100 დოლარი დაემატოს. კლება არაა მოსალოდნელი“, - აცხადებს ნათია კიკოლაშვილი.
მისი თქმით, უძრავი ქონების ფასებზე ჯერ კიდევ გავლენას ახდენენ მიგრანტები. ამიტომ, რუსი მიგრანტების შემოდინების შესუსტების გამო, ქვეყანაში ქირაზე ფასი დასტაბილურდა. გასაყიდი ბინების ფასი კი მაინც გაიზრდება.
„ქვეყანაში ქირის ფასების გაზრდა მიგრანტების შემოსვლამ განაპირობა. ისევ და ისევ ომის და რუსების შემოსვლის გამო, იმდენი ევროპელი ტურისტი აღარ შემოდის, რამდენიც პანდემიამდე შემოდიოდა და შესაბამისად, ქართველს და სტუდენტს ხომ ვერ მივაქირავებთ ბინებს მაღალ ფასად? შესაბამისად ფასი ნაკლებია და შედარებით დასტაბილურებული. თუ 2-საძინებლიანი ბინის ქირა ღირდა 1500$, დაახლოებით 500$-ითაა შემცირებული. ვარდნა სწრაფია. ვინც დარჩა, უკვე ნაქირავებ სახლებში არიან, დანარჩენები მასიურად გადიან ქვეყნიდან. ახალი ნაკადი აღარ შემოდის და ისეთი პირი უჩანს კარგა ხანს აღარ შემოვლენ. მოსალოდნელია, რომ ქირის ფასი არ შეიცვლება, არ დაიწევს და არც ზრდაა მოსალოდნელი, თუ მიგრანტების ახალი ტალღა არ გამოჩნდა რომელიმე ქვეყნიდან“, - აცხადებს ნათია კიკოლიშვილი.
რაც შეეხება გასაყიდ ფასს, მისი თქმით ფასები სავარაუდოდ 30-დან 40%-მდე უნდა გაიზარდოს და ეს დაკავშირებულია სამშენებლო მასალებისა და მათი ტრანსპორტირების ფასების ზრდაზე.
