„ახლა გაყიდვების 73% მოდის შიდა განვადებებზე - შესწავლილია, ბანკი რამდენად მარტივად გადაიბარებს ამ ჩვენს პორტფელს?“, - ამის შესახებ Eristavi Estates-ის დამფუძნებელმა, ზურაბ ერისთავმა „პალიტრანიუსისა“ და რადიო “პალიტრა” გადაცემაში „საქმე“ განაცხადა.
საუბარია, უძრავი ქონების შიდა განვადებების რეგულირებაზე. როგორც ცნობილია, შესაძლოა, დეველოპერებისთვის შიდა განვადებები აიკრძალოს და საბანკო სესხებმა ჩაანაცვლოს.
როგორც ზურაბ ერისთავმა განაცხადა, აღნიშნულთან დაკავშირებით არსებობს კითხვები, რომელიც ბიზნესს აქვს. მაგალითად, არის თუ არა რისკი, რომ დეველოპერის მიერ 2-3 წლით შიდა განვადებით გაყიდული პორტფელი, შემდგომ ბანკმა არ გადაიბაროს.
„ბაზრის განვითარების ძალიან დიდი ფაქტორი დამოკიდებული იყო არა ორგანულ, არამედ გარე ფაქტორებთან, რაც იყო პრაქტიკულად, რუსეთ-უკრაინის ომი. ეს ომიც დაემთხვა არანაკლებ პრობლემურ პერიოდს, რაც იყო კოვიდის დროს. მისი დამთავრებიდან დაიწყო ეს დაპირისპირება, ამან გამოიწვია ძალიან დიდი ტალღის საქართველოში შემოსვლა, ამან გაზარდა ბინის ქირის ფასი, ამან გაზარდა მოთხოვნა ბინებზე. შესაბამისად, დეველოპერებს კიდევ მეტი უძრავი ქონების აშენების სურვილი გაუჩნდათ, რაც ბუნებრივია. ფასები რიგ შემთხვევაში, თითქმის 50%-ითაც გაიზარდა, ამიტომ, ძალიან დიდი თანხების გადადინება საბანკო ანგარიშებიდან მოხდა დეველოპმენტში. ფაქტობრივად, 2022-2023 წელი, ამ პრინციპით მუშაობდა, 2024 წელი მეტ-ნაკლებად და ახლა შეგვიძლია ვთქვათ, რომ ეს ფაქტორი მიილია. მაგრამ ფასები მაინც დარჩა იმ ნიშნულზე, რაც გამოწვეული იყო იმ დიდი ტალღით.
მოთხოვნა არის, მაგრამ თვითონ შინაარსობრივად სტრუქტურა შეიცავალა. ბანკები ერთგვარად გამოვიდნენ რაღაც მომენტში ამ თამაშიდან და დეველოპერების დიდი პროექტების დაფინანსება შეწყვიტეს. სამაგიეროდ, დეველოპერებმა დაიწყეს შიდა განვადებები. ახლა გაყიდვების დაახლოებით, 73% მოდის შიდა განვადებებზე. შიდა განვადებები კი რა არის - დეველოპერს არ აქვს იმდენი თანხა, რომ ეს პროცესი მთლიანად დააფინანსოს, ამიტომ მომხმარებელს სთავაზობს ბინას ჰიპოთეთურად, რომელიც შენდება და ეუბნება, რომ ყოველთვიურად რაღაც თანხა გადამიხადე. იმის გამო, რომ მოთხოვნა არ შემცირებულიყო, დეველოპერებმა თავიანთი შესვლის ბარიერები თითქმის მინიმუმამდე დაწიეს.
მაშინ, როდესაც ბანკი აკრედიტებს პროცესს, მას კონკრეტულად ამისთვის ჰყავს თანამშრომლები, აქვს ექსპერტიზა და აფასებს იმ პოტენციურ რისკებს, რაც შეიძლება ამ კონკრეტულ ადამიანთან ან დეველოპერთან იყოს ასოცირებული. რადგან ბანკებმა დაფინანსების პროცესი შეამცირეს და შეანელეს, დეველოპერებმა სამაგიეროდ გაზარდეს დაფინანსების თავისი ხაზი. თავიდან წინასწარი შენატანი იყო 50%, შემდეგ 30%, მერე 20%, 10%, რიგ შემთხვევებში, საერთოდ გაანულეს. ანუ შესვლის ბარიერი პრაქტიკულად, გაუქმდა.
ვთქვათ, ბოლო 2 წელში გაყიდვები მიმდინარეობს შიდა განვადებით და ნულოვანი ზღურბლით, რა ვიცით ჩვენ, რომ ეს პორტფელი არის ჯანმრთელი, რომ ეს გადახდები რეალურად ნამდვილად ხდება? ამაზე პასუხი არ ვიცით. ჩემს კოლეგებთან მისაუბრია, დეველოპერს ხელში უჭირავს ის ბერკეტი, რომ თუ არ გადაიხდის A ადამიანი, ამ კონტაქტის მიხედვით, B-ს მიჰყიდის. ეს ხდება იმ პირობებში, როდესაც ქვეყანაში არის ოპტიმისტური განწყობა, ტრაექტორია მაღლა მიდის, ყველაფერი კარგად არის და გაყიდვები იზრდება. მაგრამ, თუ ვივარაუდებთ იმას, რომ რაღაც ფაქტორებმა, (პოლიტიკური, ეკონომიკური და ა.შ.), შეიძლება შეანელოს გაყიდვების ტემპი, დეველოპერს არ ექნება იმდენი საშუალება, რომ A-დან B-ზე ასე მარტივად გადაინაცვლოს, ეს პრობლემა ძალიან ბევრს დეველოპერს უცებ აღმოაჩნდება.
რაღაც კითხვები ჩნდება. როდესაც 73% არის შიდა განვადებით, არ ვიცით, ეს პორტფელი როგორია... დეველოპმენტის ციკლი ასეთია, 2-3 წელიწადში ადამიანი თავის იპოთეკურ სესხს ვერ დაფარავს, მშენებლობა უნდა დასრულდეს, შესაბამისად, მან ეს პროცესი 10-12 წელი უნდა გაწელოს, რომ 10-15-წლიანი იპოთეკური დაკრედიტების პირობებში მოხვდეს. და, თუ ეს პორტფელი არ ვიცით როგორია, ჯანმრთელია თუ არა, მერე ეს პროცესი როგორ გაგრძელდება?
მაგალითად, თუ გავა 3 წელი, თქვენ დეველოპერის ქონება ჯერ ბოლომდე შეძენილი არ გაქვთ, დეველოპერს კი უნდა ამ თანხის სრულად მიღება, როგორც წესი, ეს შიდა განვადების პორტფელი გადადიოდა ხოლმე ბანკების ბალანსში. რადგან თქვენ უკვე ამ 3 წლის განმავლობაში 20-30% გადახდილი გაქვთ, ბანკს უკვე ნაკლები რისკი აქვს და სესხს პირდაპირ გაძლევთ. მე ამ კითხვას ვსვამ, ეს 73% რამდენად არის მიბმული შემდეგ იპოთეკურ დაკრედიტებას, რამდენად კომფორტულად გადავა დაკრედიტებაში? ხომ არ შეიძლება მოხდეს ისე, რომ ვიღაც დეველოპერმა მოინდომოს 3 წელში დაასრულოს, მაგრამ მთელი თანხა მან ვერ მიიღოს? რა ხდება მერე ასეთ შემთხვევაში?
იპოთეკური დაკრედიტება, როგორც წესი, არის 10-15 წლით, დეველოპერი ამ პროცესს ამთავრებს 3 წელიწადში, პირველი 3 წელი გადახადეთ, მერე რა ხდება? დანარჩენი 7 ან 12 წლის ჩვენს გადახდებს ვინ გადაიბარებს? ისევ დეველოპერი? დეველოპერს არ აქვს ამის საშუალება. ესე იგი, ბანკმა უნდა გადაიბაროს ეს ვალდებულება და კითხვაც ამაშია, რამდენად არის ეს საკითხი შესწავლილი, ბანკი რამდენად მარტივად გადაიბარებს ამ ჩვენს პორტფელს დეველოპერისგან?“,- აღნიშნა ზურაბ ერისთავმა.
ცნობისთვის, ეროვნული ბანკის პრეზიდენტმა ნათია თურნავამ იპოთეკური სესხების კუთხით, რეგულაციების გადახედვაზე პარლამენტში ოქტომბერში ისაუბრა. მისი თქმით, ამ მიმართულებას გარკვეული მხარდაჭერა სჭირდება, რადგან, საბანკო იპოთეკები ნიშნავს უფრო მეტ ზედამხედველობას, რისკების უკეთეს მართვას.
“იპოთეკური სესხების მიმართულებით ეროვნულმა ბანკმა უკვე გადადგა გარკვეული ნაბიჯები და ჩვენ კვლავაც ვაგრძელებთ დეველოპერებთან ერთად ჩვენი რეგულაციების გადახედვას. მე დეტალებში არ შევალ, მაგრამ გეტყვით, რომ ჩვენი მხრიდან ამ კუთხით მხარდაჭერა იქნება”, - განაცხადა ნათია თურნავამ.
