რეგიონში უძრავი ქონების ბაზარი სწრაფად იცვლება, თუმცა მთავარი კითხვა მხოლოდ ბინის ფასი აღარ არის — რამდენად შეძლებს მოქალაქე მის ყიდვას სესხით. სწორედ ამიტომ, თბილისი, ბაქო და ერევანი შევადარეთ როგორც საცხოვრებელი ფართების ფასებით, ისე იპოთეკური სესხების პირობებით.
თბილისი — მაღალი მოთხოვნა და ძვირი სესხი
თბილისში საცხოვრებელი ბინის ერთი კვადრატული მეტრის საშუალო ფასი ქალაქის ცენტრალურ უბნებში დაახლოებით 6,678 ლარს აღწევს, გარეუბნებში კი 3,859 ლარს. ბაზარი კვლავ აქტიურია და გაყიდვები ზრდას ინარჩუნებს.
თუმცა ბინის ყიდვისას მთავარი გამოწვევა სესხია. საქართველოში იპოთეკური სესხების საშუალო განაკვეთი 11.8%-12.5% ფარგლებშია. პირველადი შენატანი ხშირ შემთხვევაში 10%-15%-დან იწყება, ხოლო სესხის ვადა მაქსიმუმ 20 წლამდეა.
ეს ნიშნავს, რომ თბილისში ბინის შეძენა შედარებით მარტივია პირველადი შენატანის მხრივ, თუმცა მაღალი პროცენტი თვიურ გადასახადს მნიშვნელოვნად ზრდის.
ბაქო — შედარებით იაფი სესხი, მაგრამ მაღალი შესატანი
ბაქოში საცხოვრებელი ფართების ფასები ზოგ უბანში თბილისზე დაბალია, თუმცა ქალაქის პრესტიჟულ ზონებში სწრაფად იზრდება.
აზერბაიჯანში იპოთეკური სესხების სისტემა ნაწილობრივ სახელმწიფო მოდელზეა დაფუძნებული. საბაზრო განაკვეთები 8%-მდეა, შეღავათიან პროგრამებში კი 4%-მდე ჩამოდის.
მთავარი სირთულე არის მინიმუმ 30%-იანი პირველადი შენატანი, რაც ბევრისთვის ყველაზე დიდი ბარიერია.
ერევანი — ფასები თბილისთან ახლოს, სესხი უფრო მკაცრი
ერევანში ბინების ფასები ბოლო წლებში მნიშვნელოვნად გაიზარდა და ზოგ შემთხვევაში თბილისსაც გაუტოლდა.
იპოთეკური სესხების განაკვეთი საშუალოდ 12%-14.5% ფარგლებშია. პირველადი შენატანი 10%-30%-მდე მერყეობს, პირობები კი ბანკიდან და შემოსავლიდან გამომდინარე განსხვავდება.
ეს ნიშნავს, რომ ერევანში როგორც ფასები, ისე სესხის პირობები მყიდველისთვის შედარებით მძიმე ტვირთად რჩება.
სად არის ბინის ყიდვა უფრო ხელმისაწვდომი?
თუ ადამიანს დანაზოგი მცირე აქვს, თბილისი შედარებით რეალისტური არჩევანია, რადგან შესატანი ნაკლებია.
თუ მოქალაქეს დიდი საწყისი თანხა აქვს, ბაქოში დაბალი საპროცენტო განაკვეთი გრძელვადიანად უფრო მომგებიანია.
ერევანი კი შუალედურ მოდელს წარმოადგენს — ფასებიც მაღალია და სესხიც შედარებით ძვირი.
ვის აქვს უპირატესობა?
| ქალაქი | საშუალო პროცენტი | პირველადი შენატანი | მაქს. ვადა | ხელმისაწვდომობა |
|---|---|---|---|---|
| თბილისი | 11.8%-12.5% | 10%-15% | 20 წელი | საშუალო |
| ერევანი | 12%-14.5% | 10%-30% | 20 წელი | საშუალო |
| ბაქო | 4%-8% | 30% | 25-30 წელი | შერჩევითი |
რომ შევაჯამოთ, თუ ადამიანს საწყისი თანხა ცოტა აქვს, თბილისი უფრო რეალისტურ ვარიანტად რჩება.
თუ აქვს დიდი დანაზოგი, ბაქოში დაბალი პროცენტი უკეთესია.
ერევანი კი შუალედურ მოდელს ჰგავს — მაღალი პროცენტი, მაგრამ პროგრამებით შეღავათები.
ცნობისთვის, ბინის ყიდვის სირთულეს მხოლოდ ფასი არ განსაზღვრავს. ხშირ შემთხვევაში გადამწყვეტი სწორედ სესხის პროცენტი, პირველადი შენატანი და მოქალაქის შემოსავალია. ამ კუთხით, რეგიონში თითოეულ დედაქალაქს საკუთარი უპირატესობა და სირთულე აქვს.
ანალიზისთვის გამოყენებული წყაროები:
• Numbeo Property Prices – https://www.numbeo.com/property-investment/
• Numbeo Tbilisi – https://www.numbeo.com/cost-of-living/in/Tbilisi
• TBC Bank Mortgage – https://tbcbank.ge/en/loans/mortgage
• Bank of Georgia Mortgage – https://bankofgeorgia.ge/en/retail/loans/mortgage-loans
• Ardshinbank Armenia – https://ardshinbank.am/for-you/mortgage
• ACBA Bank Armenia – https://www.acba.am
• Unibank Azerbaijan – https://unibank.az/en/loans/view/24/mortgage_loan
• Colliers Georgia Market Review – https://www.colliers.com/en-ge/georgia
