საქართველოი იპოთეკური სესხებიეს შენელების ტენდენცია შეიმჩნევა. ქვეყანაში შექმნილი ვითარების გამო მოთხოვნა სულ უფრო მცირდება, რაც ბანკები კარგად გრძნობენ და იპოთეკური სესხების გაცემა შეანელეს. მთელი წელია, რაც ტრენდი შეუქცევადია და ეს შეიძლება გაგრძელდეს, სანამ არ გაჯერდება ბაზარი და სექტორი იმპოთეკურ სესხებს ჯერ კიდევ პრობლემურ ზონად აღიქვამს.
სპეციალისტების ნაწილი ფიქრობს, რომ მთავარი ფაქტორი მაინც ქვეყანაში არსებული მდგომარეობა და მაღალი საპროცენტო განაკვეთებია, რაც მსესხებლების გადაწყვეტილებაზე ნეგატიურად მოქმედებს.
რაც შეეხება ოფიციალურ სტატისტიკას, ეროვნული ბანკის ინფორმაციით, 2025 წლის იანვარ-ივნისში ქართულმა ბანკებმა 24 ათასი იპოთეკური სესხი გასცეს, რომელთა მთლიანი ღირებულებაც 2.05 მილიარდ ლარს შეადგენდა.
ახალი იპოთეკური სესხების რაოდენობა წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 3.5 ათასი იპოთეკური სესხით, ანუ 13%-ით შემცირდა. თუმცა ჯამურად გაცემული იპოთეკური კრედიტების მოცულობა წინა წელთან შედარებით 40 მილიონი ლარით არის გაზრდილი.
სტატისტიკის მიხედვით, 2025 წელს დამტკიცებული ახალი იპოთეკური კრედიტის საშუალო ღირებულება 85 ათას ლარს შეადგენდა. შედარებისთვის, 2024 წლის ანალოგიურ პერიოდში საშუალო იპოთეკური კრედიტის მოცულობა 73 ათასი ლარი იყო. შესაბამისად, წელს საშუალო იპოთეკური კრედიტის ჯამური ღირებულება 17%-ით არის გაზრდილი, რაც სავარაუდოდ ქვეყანაში უძრავი ქონების გაძვირებასთან არის დაკავშირებული.
როგორც სამშენებლო სფეროს წარმომადგენლები აცხადებენ, რომ იპოთეკური სესხების მოცულობა უძრავი ქონების ბაზრისთვის უმნიშვნელოვანესია და მასზე წვდომის შეზღუდვა სექტორს დააზარალებს.
კომპანია ,,არსის" გენერალური დირექტორის, ბესო ორთოიძის თაქმით, ტენდენცია გასული წლის ბოლოდან დაიწყო, როცა გაიზარდა იპოთეკურ სესხებზე პროცენტი, ეს, რა თქმა უნდა, იპოთეკური სესხების რაოდენობას ამცირებს.
"აგრეთვე ის რისკების შეფსება სხვა მიდგომით დაიყო, თუკი აქამდე ეს მიმართულება შედარებით დაბალრისკიანად ფასდებოდა, რისკიანობა გაზარდეს. შესაბამისად, დაფინანსება შენელდა როგორც იპოთეკური სესხების ნაწილში, ასევე გარკვეული სიფრთხილე გამოიჩინეს მშენებლობების დაფინანსების კუთხითაც. კორპორატიული ნაწილის დაფინანსება განაახლეს, თუმცა იპოთეკურის კლება წელს მაინც შენარჩუნდა. ერთის, მხრივ, მომხმარებლების ნაწილმა თავიანთი სახსრებით, ერთიანი გდახდებით დაიწყო უძრავი ქონების ყიდვა, ამის მიზეზი შეიძლება იყოს ანაბრების შემცირება, რის გამოც ბანკში ანაბრების განთავსებას უძრავი ქონების ყიდვა ამჯობინეს. დეველოპერებმაც თავის მხრივ შეცვალეს მიდგომა და გდახდის უფრო მოქნილი სისტემა შესთავაზეს მომხმარებელს, ამას უკავშირდება, რომ ტრანზაქციები არ შემცირებულა, გადახდის პირობები თითქმის იპოთეკურ სესხებთან გათანაბრებულია, რასაც კომპანიები კლიენტებს სთავაზობენ", - განაცხადა ბესო ორთოიძემ.
რაც შეეხება პროგნოზს, ორთოიძე ფიქრობს, რომ ვარაუდის ნაადრევია, ვინაიდან არაერთხელ ყოფილა მსგავსი შემთხვევა, მათ შორის ეროვნული ბანკის ჩარევით, თუმცა დეველოპერების უშუალო მოთხოვნით მიდგომა შეიცვალა და კრიზისს სექტორმა თავი დააღწია.
,,პირველ ექვს თვეში უძრავი ქონების გაყიდვების კუთხით დრამატულო მოცემულობა არ გვაქვს. გაყიდვები დაბალანსდა ერთის მხრივ, დეველოპერების შეთავაზებებით, მეორეც, მომხმარებლების მხრიდან ერთიანი შეძენის მეშვეობით, თუკი ბინების 35% იპოთეკურის სესხებით იყიდებოდა, ახლა უკვე, როგორც აღვნიშნე, პირადი დანაზოგით ხდება ყიდვა და ამითაცაა, რომ იპოთეკური სესხებს შემცირება ბაზარს დიდად არ დაეტყო", - დასძინა ბესო ორთოიძემ ჩვენთან საუბრისას.
მომხმარებლების მხრიდან მოთხოვნის კლებაზე გაამახვილა ყურადღება საბანკო სფეროს სპეციალისტმა ლია ელიავამ.
,,ჩემი აზრით, ახალი იპოთეკური სესხების რაოდენობა გაიზრდება, რაზედაც დადებით გავლენას სებ-ის ახალი რეგულაცია იქონიებს. როგორც ვიცით, იპოთეკური დაკრედიტების პორტფელის ზრდის დაბალი ტემპის გამო, საქართველოს ეროვნული ბანკის ფინანსური სტაბილურობის კომიტეტმა ჯერ კიდევ თებერვალში რეგულაციების გამარტივების გადაწყვეტილება მიიღო. მის შედეგად სესხში შესაძლებელი გახდა პირველადი შენატანი იყოს ბინის ღირებულების 10%, ხოლო 90% კი კრედიტი, აქამდე მოქმედი წესის ნაცვლად, რომელიც განსაზღვრავდა რომ მომხმარებელი ბინის შესაძენად დებდა 15%-ს, ხოლო ბინის ღირებულების 85%-ს ბანკისგან იღებდა. იქიდან გამომდინარე, რომ თვითონ პროდუქტი გაძვირდა, ჩემი აზრით, გარკვეული რაოდენობის მსურველებმა ახალი იპოთეკური სესხის სესხის აღებისგან თავი შეიკავეს. თუმცა არ მგონია, ამჟამად ისეთ მასშტაბთან გვქონდეს საქმე, როგორც ადრე იყო, მაგრამ როცა იზღუდება იპოთეკური სესხის ხელმისაწვდომობა, ეს თავის მხრივ, ვადის შემცირება შეზღუდვას ნიშნავს", - განმარტა საბანკო სფეროს სპეციალისტმა.
ცნობისთვის, იპოთეკური კრედიტების რაოდენობის კლების გამო, 2025 წლის თებერვალში ეროვნული ბანკის ფინანსური სტაბილურობის კომიტეტმა რეგულაციების გამარტივების გადაწყვეტილება მიიღო. მის შედეგად სესხში შესაძლებელი გახდა პირველადი შენატანი იყოს ბინის ღირებულების 10%, ხოლო 90% კი კრედიტი, ნაცვლად აქამდე მოქმედი წესისა, რომელიც განსაზღვრავდა რომ მომხმარებელი ბინის შესაძენად დებდა 15%-ს, ხოლო ბინის ღირებულების 85%-ს ბანკისგან იღებდა.
2025 წლის ივნისის მდგომარეობით, ლარის იპოთეკური სესხების საშუალო განაკვეთი არის 13.09%, რაც წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 1.43 პროცენტული პუნქტით მეტია, შესაბამისად ქვეყანაში იპოთეკური კრედიტები გაძვირებულია.
