საქართველოში, განსაკუთრებით თბილისში და სხვა დიდ ქალაქებში, უძრავი ქონების ბაზარი კვლავ ერთ-ერთ ყველაზე აქტუალურ ეკონომიკურ და სოციალურ თემად რჩება. ბინების ფასები, ქირის ღირებულება, მშენებლობების ტემპი და საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობა ათასობით ოჯახისთვის ყოველდღიური გამოწვევაა.
ბოლო წლებში განსაკუთრებით გაიზარდა ბინების ფასები დედაქალაქში. ახალაშენებულ კორპუსებში კვადრატული მეტრის ღირებულება ბევრ უბანში მნიშვნელოვნად გაიზარდა, ხოლო ძველი ბინების ფასებიც ამას მიჰყვა. შედეგად, საკუთარი საცხოვრებლის შეძენა საშუალო შემოსავლის მქონე მოქალაქეებისთვის უფრო რთული გახდა.
არანაკლებ მძიმე თემაა ქირის ბაზარიც. თბილისში ერთოთახიანი და ოროთახიანი ბინების ქირა ხშირად იმდენად მაღალია, რომ მოქალაქეების შემოსავლის დიდ ნაწილს იკავებს. სტუდენტებისთვის, ახალგაზრდა ოჯახებისთვის და რეგიონებიდან ჩამოსული მოქალაქეებისთვის ქირით ცხოვრება სერიოზულ ფინანსურ ტვირთად იქცა.
მშენებლობების რაოდენობა იზრდება, თუმცა მთავარი გამოწვევა ისევ ხელმისაწვდომობაა. ბევრ პროექტში ბინები პრემიუმ ან საშუალოზე მაღალ სეგმენტზეა გათვლილი, მაშინ როცა ბაზარზე მოთხოვნა უფრო ხელმისაწვდომ საცხოვრებელზეა. ამიტომ ახალი კორპუსების ზრდა ყოველთვის არ ნიშნავს პრობლემის მოგვარებას.
სპეციალისტები ყურადღებას ამახვილებენ ურბანულ გამოწვევებზეც — გადატვირთული ინფრასტრუქტურა, საცობები, პარკირების პრობლემა, მწვანე სივრცეების შემცირება და სკოლა-საბავშვო ბაღების სიმცირე ახალ უბნებში.
ერთ-ერთ მნიშვნელოვან ფაქტორად რჩება იპოთეკური სესხებიც. მაღალი საპროცენტო ტვირთი და პირველადი შენატანის საჭიროება ბევრ ადამიანს ყიდვის ნაცვლად ქირის ბაზარზე ტოვებს.
ექსპერტების ნაწილის შეფასებით, გამოსავალი შეიძლება იყოს სოციალური საცხოვრებლის პროგრამები, ხელმისაწვდომი იპოთეკური პროდუქტები, რეგიონების ეკონომიკური გაძლიერება და ქალაქგეგმარებითი უფრო მკაცრი პოლიტიკა.
უძრავი ქონება და ქირის ბაზარი — სპეციალისტებისა და სექტორის წარმომადგენელთა შეფასებები
ირინა ქვახაძე — თიბისი კაპიტალის უფროსი ვიცე-პრეზიდენტი.
მისი შეფასებით, თბილისი-ის საცხოვრებელი ბაზარი 2026 წელს სტაბილურ ზრდას შეინარჩუნებს, თუმცა ფასების მკვეთრი ზრდის მოლოდინი აღარ არის. ბაზარზე კონკურენცია გაიზარდა, მიწოდება მატულობს და ეს ფასების დაბალანსებას უწყობს ხელს.
თინათინ ტუტბერიძე — თიბისი კაპიტალის უმცროსი ანალიტიკოსი.
მისი ანგარიშის მიხედვით, თბილისი-ში ქირის ბაზარი გადახურების შემდეგ შედარებით კორექციის ფაზაში შევიდა და ფასების ნაწილი შემცირდა, რაც მიანიშნებს ბაზრის ეტაპობრივ დარეგულირებაზე.
გიორგი კუპრაშვილი — Galt & Taggart-ის დირექტორი.
მისი შეფასებით, ბაზარზე მოთხოვნა კვლავ არსებობს, თუმცა ახალი პროექტების სიმრავლის გამო ფასების ზრდა მომავალში უფრო ზომიერი იქნება. მისი თქმით, სექტორი უფრო სტაბილურ ფაზაში გადადის.
სალომე დეისაძე — თიბისი კაპიტალის უფროსი ასოცირებული მკვლევარი.
მისი შეფასებით, საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობის მთავარი გამოწვევა კვლავ იპოთეკური პირობებია. მაღალი პირველადი შენატანი და სესხის ტვირთი ბევრ მოქალაქეს ქირის ბაზარზე ტოვებს.
ირაკლი ბურდილაძე — კომპანია „არქის“ გენერალური დირექტორი.
მისი შეფასებით, თბილისში საცხოვრებელზე მოთხოვნა კვლავ მაღალია, თუმცა მყიდველი დღეს უფრო ფრთხილია და არჩევანს ხარისხის, ენერგოეფექტურობისა და ლოკაციის მიხედვით აკეთებს. მისი თქმით, ბაზარი რაოდენობიდან ხარისხზე გადადის.
ზურაბ ალავიძე — კომპანია „m² უძრავი ქონების“ გენერალური დირექტორი.
მისი პოზიციით, ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის მიმართულება მომავალ წლებში კიდევ უფრო მნიშვნელოვანი გახდება. მისი თქმით, მოსახლეობის დიდი ნაწილი ეძებს არა პრემიუმ, არამედ პრაქტიკულ და ფინანსურად მისაწვდომ ბინებს.
გიორგი კაპანაძე — „რედკო“ ჯგუფის კომერციული დირექტორი.
მისი შეფასებით, რეგიონებში, განსაკუთრებით ტურისტულ ზონებში, უძრავი ქონების ინტერესი კვლავ მზარდია. მისი თქმით, ბათუმი, გუდაური, ბაკურიანი და სხვა კურორტები ინვესტორებისთვის კვლავ აქტიური მიმართულებაა.
მასალა დამუშავდა შემდეგ წყაროებზე დაყრდნობით:
https://tbccapital.ge/en/publications/all-publications/singleview/30007348-residential-real-estate-in-georgia-2025-summary-2026-outlook
https://tbccapital.ge/static/file/202511190059-tbilisi-residential-market-monthly-watch-july-2025-eng.pdf
https://galtandtaggart.com/report/tbilisi-residential-real-estate-2025-overview/
https://ramad.bog.ge/galt/mbmsFtZb-Tbilisi-Residential-Real-Estate_ENG_Dec-2025.pdf
https://archi.ge/
https://m2.ge/
https://redco.ge/
