აშშ-ში კომერციულ უძრავ ქონებაზე ფასების კლება და მოთხოვნის შემცირება საბანკო სისტემაში გადაუხდელობის კრიზისის რისკს ქმნის.
ექსპერტების აზრით, რისკები არც ისე დიდია და 15 წლის წინანდელი სიტუაციის განმეორება, როდესაც უძრავი ქონების კრიზისი აშშ-ის ეკონომიკის კოლაფსის კატალიზატორი გახდა, მოსალოდნელი არ უნდა იყოს.
თუმცა, მიმდინარე წლის გაზაფხულიდან, როდესაც რამდენიმე მსხვილი ამერიკული ბანკი ერთდროულად გაკოტრდა, უძრავი ქონების ბაზარმა ინვესტორებში შიში გაამძაფრა.
სექტორის პრობლემებზე Berkshire Hathaway-ის ვიცე-პრეზიდენტმა, უორენ ბაფეტის დიდი ხნის თანამოაზრემ, ჩარლი მანგერმა ისაუბრა. მისი თქმით, კომერციული უძრავი ქონების ფასები ეცემა და აშშ-ის საბანკო სექტორი „სავსეა პრობლემური სესხებით“, რაც ბანკებისთვის მნიშვნელოვან რისკებს ქმნის.
Moody's Analytics-ის ბოლო მონაცემებით, 2023 წლის პირველ კვარტალში კომერციული უძრავი ქონების (CRE) ფასები შეერთებულ შტატებში 1%-ით დაეცა. ვარდნა არც ისე დიდია, მაგრამ 2011 წლის შემდეგ წლის დასაწყისში ასეთი მაჩვენებელი პირველად დაფიქსირდა.
აშშ-ში კომერციული უძრავი ქონების ფასების კლების წინა ციკლი 2007 წლის ბოლოს დაიწყო და 2008 წლის ფინანსური კრიზისის ერთ-ერთი კატალიზატორი გახდა. ფასების დაცემის მასშტაბები საბოლოოდ შეიძლება ბევრად უფრო დიდი იყოს და ოფისების, სასტუმროების, საწყობების, მაღაზიების და სხვა კომერციული ობიექტების ფასი მაქსიმალური ღირებულებიდან შესაძლოა 40%-ით შემცირდეს. ამის შესახებ Morgan Stanley-ის მთავარი საინვესტიციო ოფიცერი აქტივების მართვაში ლიზა შოლტი საუბრობს.
ზოგადად ამერიკის ეკონომიკისთვის და კონკრეტულად აშშ-ის ბანკებისთვის კომერციული უძრავი ქონების სექტორი ძალიან მნიშვნელოვანია. კომერციული უძრავი ქონების ჯამური ღირებულება თითქმის აშშ-ის მშპ-ის ზომას უტოლდება და მიმოქცევაში მყოფი ყველა სახელმწიფო ობლიგაციების რაოდენობას აღემატება.
გასული წლის მეოთხე კვარტალში არსებული $3,6 ტრილიონის კომერციული უძრავი ქონების სესხებიდან, დაახლოებით 60% ბანკების მიერაა გაცემული. უფრო მეტიც, ამ სესხების უმეტესი ნაწილი მცირე და საშუალო ბანკებზე ანუ იმ კატეგორიაზე მოდის, რომელიც გაზაფხულზე მსესხებელთა მიერ შექმნილი პრობლემებისგან ყველაზე მეტად დაზარალდა.
მაშინ, როცა მცირე ბანკების აქტივებში კომერციული უძრავი ქონების სექტორში გაცემული სესხები თითქმის 30%-ია, მსხვილი ბანკებისთვის ეს მხოლოდ 6,5%-ია. მაისის დასაწყისში, Fed-მა ფინანსური სტაბილურობის ანგარიშში მიუთითა, რომ კომერციული უძრავი ქონების ფასების კორექტირების მასშტაბი შეიძლება მნიშვნელოვნად გაიზარდოს და საბანკო სესხების ზარალი გამოიწვიოს.
ექსპერტები ვარაუდობენ, რომ აღნიშნული პრობლემების ფონზე 2008 წლის კრიზისის განმეორება მოსალოდნელი მაინც არ არის, რადგან მაშინ ამას თან სდევდა კრიზისი საცხოვრებელი უძრავი ქონების სექტორში.
საბოლოო ჯამში, არის მოლოდინი, რომ აღნიშნული რისკების გამო ბანკებმა უძრავი ქონების სეგმენტში სესხების გაცემა შეიძლება შეამცირონ ან თავიანთი საკრედიტო პორტფელის ნაწილი გაყიდონ. ბანკებს უფრო მკაცრი მიდგომები ექნებათ მცირე და საშუალო ბიზნესის დაკრედიტებაში, რაც თავის მხრივ ბიზნესსესხების გაძვირებას გამოიწვევს.
აშშ-ში 2020 წლის პანდემიის შემდეგ კომერციულ უძრავ ქონებაზე შემცირებული მოთხოვნა შენარჩუნებულია. ქვეყნის ზოგიერთ ნაწილში კორონავირუსთან დაკავშირებული ყველა შეზღუდვის მოხსნის შემდეგაც კი ოფისების დაკავება 20-50%-მდე შემცირდა. ბოლო რამდენიმე წელიწადში უძრავი ქონების სექტორში მნიშვნელოვანი ზარალი ვაჭრობაში ელექტრონული კომერციის წილის ზრდამ და დისტანციური მუშაობის რეჟიმის აქტიურად გამოყენებამ გამოიწვია.
აღსანიშნავია, რომ კომერციული უძრავი ქონების მსხვილმა მფლობელებმა მაისში საოფისე შენობები ძალიან დაბალ ფასად გაყიდეს. მაგალითად, საინვესტიციო კომპანია Blackstone-მა Griffin Towers-ის საოფისე კომპლექსი სანტა ანაში 82 მილიონ დოლარად გაყიდა, რაც მისი 2014 წლის ღირებულებაზე 36%-ით ნაკლებია. სან-ფრანცისკოს ერთ-ერთი ცათამბჯენი კი, რომელიც 2019 წელს 300 მილიონ დოლარად იყო შეფასებული, ახლა მხოლოდ $60 მილიონად ფასდება.
