საპოლიციო გამოსახლების დაბრუნება თუ დაჩქარებული სასამართლო - როგორ უნდა დაიცვას სახელმწიფომ მესაკუთრე და მოიჯარე?

საქართველოში არაკეთილსინდისიერი მოიჯარისგან უძრავი ქონების დაბრუნება ხშირად ხანგრძლივ და ძვირ სამართლებრივ პროცესად იქცევა. როდესაც ქირავნობის ხელშეკრულება შეწყვეტილია, მდგმური ქირას აღარ იხდის და ფართის დატოვებაზეც უარს ამბობს, მესაკუთრეს, როგორც წესი, სასამართლოში „უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვის“ მოთხოვნით დავა უწევს. სამოქალაქო კოდექსის 172-ე მუხლით, მესაკუთრეს შეუძლია მფლობელს ნივთის დაბრუნება მოსთხოვოს, თუ ამ უკანასკნელს ქონების ფლობის სამართლებრივი საფუძველი აღარ აქვს. იძულებითი გამოსახლება კი სასამართლოს გადაწყვეტილებისა და სააღსრულებო დოკუმენტის საფუძველზე აღსრულების ეროვნული ბიუროს მეშვეობით ხორციელდება. ამიტომ საჯარო რეესტრში საკუთრების რეგისტრაცია მესაკუთრის უფლებას ადასტურებს, თუმცა თავისთავად პოლიციის მიერ პირის დაუყოვნებლივ გამოსახლების საფუძველი არ არის.

ე.წ. საპოლიციო გამოსახლების მექანიზმი პარლამენტმა 2015 წელს გააუქმა. ცვლილებამდე პოლიციას გარკვეულ შემთხვევებში შეეძლო მესაკუთრის განცხადებისა და საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტების საფუძველზე უძრავ ქონებაში მყოფი პირის გამოყვანა სასამართლოს წინასწარი გადაწყვეტილების გარეშე. რეფორმის ავტორების არგუმენტი იყო, რომ პოლიციას არ უნდა შეეფასებინა კერძოსამართლებრივი ურთიერთობის სირთულე, მაგალითად, მოქმედებდა თუ არა ზეპირი შეთანხმება, გაგრძელებული ქირავნობა, გადახდილი იყო თუ არა თანხა ან ჰქონდა თუ არა მფლობელს ქონებაზე სხვა სამართლებრივი პრეტენზია. მოქმედი მოდელის მიხედვით, სადავო ფაქტებს სასამართლო ადგენს, ხოლო აღსრულების ბიურო უკვე მიღებულ გადაწყვეტილებას ასრულებს.

პრაქტიკაში სწორედ პროცესის ხანგრძლივობა გახდა მესაკუთრეთა მთავარი პრეტენზია. იურისტ გია ფოლადიშვილის შეფასებით, პირველი ინსტანციის სასამართლოში სააღსრულებო ფურცლის მიღებას შესაძლოა დაახლოებით ერთი წელი დასჭირდეს, ხოლო საქმის აღსრულების ეროვნულ ბიუროში გადაცემის შემდეგ ლოდინი კიდევ გაგრძელდეს. შედეგად, მისი თქმით, საკუთრების ფაქტობრივ დაბრუნებას ზოგ შემთხვევაში ორი წელიც სჭირდება. ეს ვადები კანონით დადგენილი ერთიანი მაჩვენებელი ან ოფიციალური საშუალო სტატისტიკა არ არის და კონკრეტული საქმის გარემოებებზე, სასამართლოს დატვირთვაზე, გასაჩივრებასა და აღსრულების რიგზეა დამოკიდებული. თუმცა სახელმწიფო აუდიტის სამსახურის 2024 წლის ეფექტიანობის ანგარიშიც მიუთითებს, რომ სააღსრულებო წარმოებაში არსებობს დაგროვილი საქმეების, პროცესის დაგეგმვისა და დროულად დასრულების გამოწვევები.

გაჭიანურება მესაკუთრისთვის პირდაპირ ეკონომიკურ დანაკარგს ქმნის. იგი ვერ იღებს ქირის შემოსავალს, ვერ ასხვისებს ან სხვა პირს ვერ გადასცემს ფართს, ამავე დროს კი ხშირად თავად იხდის ქონების გადასახადს, კომუნალურ დავალიანებას, იურიდიულ და სასამართლო ხარჯებს. ბიზნესის წარმომადგენლებისა და საპოლიციო გამოსახლების აღდგენის მომხრე იურისტების შეფასებით, თუ მესაკუთრე ორი წლის განმავლობაში კარგავს თვეში, მაგალითად, 1 500 ლარის ქირას, მხოლოდ მიუღებელი შემოსავალი 36 000 ლარს აღწევს, რასაც სასამართლოს, ადვოკატის, აღსრულებისა და ქონების შესაძლო დაზიანების ხარჯებიც ემატება. ეს პირობითი გაანგარიშებაა და არა ბაზრის საშუალო ზარალის ოფიციალური შეფასება, თუმცა აჩვენებს, რატომ იქცევა სამართლებრივი ვადა უძრავი ქონების ბაზრის ფინანსურ პრობლემად.

საპოლიციო გამოსახლების აღდგენას მხარს უჭერს ადვოკატი მალხაზ კუნელაური. მისი განცხადებით, „კერძო საკუთრება კონსტიტუციით დაცული და მაღალი სტატუსის მქონე უფლებაა. საკუთრების უფლების დაცვაზე დგას ჩვენი ქვეყნის და ზოგადად ყველა განვითარებული ქვეყნის ეკონომიკა.“ მისი შეფასებით, თუ საჯარო რეესტრით დასტურდება მესაკუთრის უფლება და პირი ქონებაში მესაკუთრის თანხმობის გარეშე იმყოფება, სახელმწიფოს რეაგირება სწრაფი უნდა იყოს. „თუ საკუთრების მიმართ არ არის ნდობა და ქვეყანაში დაცული არ არის საკუთრების უფლება, ვერც ინვესტიციას, ვერც დოვლათს ვერ მოიზიდავ და ბიზნესსაც ვერ განავითარებ, ამიტომ საკუთრების უფლების დაცვა ეკონომიკის განვითარების ქვაკუთხედია“, აცხადებს კუნელაური.

მისი აზრით, სამართლებრივი საფუძვლის აშკარა არარსებობის შემთხვევაში სასამართლოს ხანგრძლივი პროცესის გავლა აუცილებელი არ უნდა იყოს. „სახელმწიფომ უნდა გაამარტივოს პროცედურა, რომელიც შეეხება კერძო საკუთრებიდან სამართლებრივი სტატუსის გარეშე მყოფი პირების გამოყვანას და ეს არის აბსოლუტურად სწორი მიდგომა“, ამბობს ადვოკატი. კუნელაურის შეფასებით, ასეთი საქმეების ნაწილის პოლიციისთვის ან აღსრულების ეროვნული ბიუროსთვის გადაცემა სასამართლოსაც განტვირთავდა: „რაც უფრო ნაკლებ საქმეს გაუშვებს სახელმწიფო სასამართლოში და რაც შეიძლება სახელმწიფო ბიუროკრატიაში მოგვარდეს, მით უფრო ეფექტური გახდება მართლმსაჯულება“.

საპოლიციო გამოსახლების აღდგენას კატეგორიულად ეწინააღმდეგება ახალგაზრდა ადვოკატთა ასოციაციის დამფუძნებელი არჩილ კაიკაციშვილი. მისი თქმით, საკუთრების უფლება კონსტიტუციით დაცულია, მაგრამ ეს არ ნიშნავს, რომ სადავო სამართლებრივი ურთიერთობა აღმასრულებელმა ხელისუფლებამ სასამართლოს გარეშე გადაწყვიტოს. „ყოველი ინდივიდუალური დავა კონტროლის მექანიზმის კუთხით უნდა განახორციელოს ხელისუფლების დამოუკიდებელმა შტომ, სასამართლო ხელისუფლებამ“, აცხადებს კაიკაციშვილი. მისი შეფასებით, პოლიციას არ აქვს უფლებამოსილება სრულად შეისწავლოს ხელშეკრულება, მხარეთა გადახდები, ზეპირი შეთანხმება, მემკვიდრეობითი პრეტენზია ან მფლობელის სხვა შესაძლო სამართლებრივი არგუმენტი.

„მიმაჩნია, რომ სწორია მიდგომა, სასამართლო იყოს საბოლოო არბიტრი, როდესაც უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვის საკითხზე მიიღებს გადაწყვეტილებას და ჩვენ ამ პროცესში არამც და არამც არ უნდა შემოვიყვანოთ იძულებითი რეპრესიული მანქანა, პოლიციური გამოსახლების სახით“, ამბობს კაიკაციშვილი. მისი პოზიციით, პრობლემა სასამართლო კონტროლი კი არა, სასამართლოს სისწრაფეა, ამიტომ სახელმწიფომ უნდა შექმნას დაჩქარებული პროცედურა ან გამოყოს სპეციალიზებული მოსამართლეები, რომლებიც ქირავნობასა და უკანონო მფლობელობასთან დაკავშირებულ საქმეებს შემჭიდროებულ ვადებში განიხილავენ.

საპოლიციო გამოსახლების მოწინააღმდეგეთა არგუმენტს წარსული პრაქტიკაც აძლიერებს. 2015 წელს სახალხო დამცველი აღნიშნავდა, რომ მექანიზმის გაუქმებას შესაძლოა მესაკუთრეთა დაცვის კუთხით გარკვეული პრობლემები შეექმნა, თუმცა პოლიციის მიერ კერძოსამართლებრივი დავის გადაწყვეტა სათანადო სასამართლო კონტროლის გარეშე ასევე შეიცავდა უფლებების დარღვევის რისკს. შემდგომ წლებში იძულებითი გამოსახლებების დროს განვითარებულმა დაპირისპირებებმა აჩვენა, რომ პროცესი შესაძლოა შეეხოს არა მხოლოდ აშკარად არაკეთილსინდისიერ მოიჯარეებს, არამედ იპოთეკით დაზარალებულ ოჯახებს, არასრულწლოვნებსა და სოციალურად დაუცველ პირებსაც. ეს შემთხვევები სამართლებრივად ერთმანეთის იდენტური არ არის, თუმცა სპეციალისტების შეფასებით, ერთიანი, ავტომატური საპოლიციო პროცედურა მათ შორის განსხვავებების უგულებელყოფის საფრთხეს ქმნის.

ამიტომ იურისტების ნაწილის აზრით, გამოსავალი შესაძლოა ორ უკიდურესობას შორის იყოს. ერთი მხრივ, მფლობელის მხოლოდ საჯარო რეესტრის ამონაწერის საფუძველზე გამოსახლება რისკიანია, რადგან საკუთრების რეგისტრაცია ყოველთვის არ პასუხობს კითხვას, აქვს თუ არა კონკრეტულ პირს ქონებაში ყოფნის დროებითი ან სადავო უფლება. მეორე მხრივ, აშკარა შემთხვევებში, როდესაც წერილობითი ქირავნობის ხელშეკრულება დასრულებულია, დავალიანება დადასტურებულია და მოიჯარე უფლებრივ საფუძველს ვერ უთითებს, რამდენიმეწლიანი სასამართლო პროცესი მესაკუთრის უფლების ეფექტიან დაცვას აზრს უკარგავს.

ბიზნესისა და სამართლის სპეციალისტების შეფასებების შეჯერებით, შედარებით დაბალანსებული მოდელი შეიძლება მოიცავდეს ქირავნობასთან დაკავშირებული დავების დაჩქარებულ განხილვას, მკაცრ საპროცესო ვადებს, ელექტრონულ საქმისწარმოებასა და სასამართლოს მიერ დროებითი გადაწყვეტილების სწრაფად მიღებას. დამატებითი გარანტია იქნებოდა სანოტარო ან რეესტრში რეგისტრირებული ხელშეკრულება, რომელშიც წინასწარ განისაზღვრებოდა ქირავნობის დასრულების, დავალიანებისა და ქონების დაბრუნების პირობები. ასევე შესაძლებელია, კანონმა აღსრულების ბიუროს სწრაფი მოქმედების უფლება მხოლოდ მკაფიოდ ჩამოყალიბებულ შემთხვევებში მიანიჭოს, ხოლო მოიჯარეს გადაწყვეტილების სასამართლოში დაუყოვნებლივ გასაჩივრების შესაძლებლობა შეუნარჩუნოს.

დისკუსიის მთავარი კითხვა მხოლოდ ის არ არის, პოლიციამ უნდა გამოასახლოს თუ არა მოიჯარე. საკითხია, შეუძლია თუ არა სახელმწიფოს ერთდროულად უზრუნველყოს საკუთრების სწრაფი დაცვა და ადამიანის სასამართლოს გარეშე თვითნებურად გამოსახლების პრევენცია. საპოლიციო გამოსახლების სრული აღდგენა პროცესს დააჩქარებდა, მაგრამ უფლებამოსილების ბოროტად გამოყენების რისკს გაზრდიდა. არსებული სისტემის უცვლელად დატოვება სასამართლო კონტროლს ინარჩუნებს, თუმცა მესაკუთრეს ხანგრძლივი ფინანსური ზარალის წინაშე ტოვებს. სპეციალისტების შეფასებით, ყველაზე პრაქტიკული გამოსავალი დაჩქარებული სასამართლო წარმოება, აღსრულებისთვის კონკრეტული ვადების დაწესება და ისეთი ხელშეკრულებების წახალისებაა, რომლებიც დავის შემთხვევაში მხარეთა უფლებებს წინასწარ და მკაფიოდ განსაზღვრავს.

წყაროები: