უძრავი ქონების სერვისების გლობალურმა კომპანია Colliers international Georgia-მ  პანდემიამდე, პანდემიის პერიოდსა და რეაბილიტაციის ეტაპზე უძრავი ქონების ტრანზაქციების კვლევა ჩაატარა.

როგორც კვლევაში ჩანს, თბილისში უძრავი ქონების ტრანზაქციების მაჩვენებელი მარტის პირველივე კვირიდან დაიწყო, ტრანზაქციების ყველაზე დაბალი მაჩვენებელი კი აპრილის ბოლო კვირას დაფიქსირდა. 6 მაისიდან, როდესაც იუსტიციის სახლები სამუშაო რეჟიმს დაუბრუნდნენ, ბინების ტრანზაქციების მზარდი მაჩვენებელი დაფიქსირდა. ივნისის ბოლოს კი ეს მაჩვენებელი წლის დასაწყისში არსებულ ციფრებს გაუტოლდა.

„თბილისში 2020 წლის ივნისის თვეში 2,117 ბინის ტრანზაქცია განხორციელდა, რაც წინა თვესთან შედარებით თითქმის ორნახევარჯერ გაიზარდა.

2019 წლის ივნისის თვესთან შედარებით ტრანზაქციების რაოდენობა 31%-ით, ხოლო ბაზრის ღირებულება 37%-ით არის შემცირებული.

ვფიქრობთ, რომ ბაზრის აღდგენის ტენდენცია ივლისშიც გაგრძლედება, რაც ნაწილობრივ განპირობებული იქნება ივლისში ამოქმედებული სახელმწიფო სუბსიდირების პროგრამით“, - ნათქვამია კვლევაში.

კვლევაში ასევე ხაზგასმულია, რომ მოსალოდნელია მოკლევადიან პერიოდში ტურისტულ რეგიონებში ტრანზაქციების შემცირება.

„მოკლევადიან პერიოდში მოსალოდნელია ტრანზაქციების შემცირება განსაკუთრებით ტურისტულ არეალებში, როგორებიცაა: ბათუმი, ბაკურიანი, გუდაური. 2019 წლის მონაცემებით, ბათუმის ბაზარზე ჯამში დაახლ. 11,500 ტრანზაქცია განხორციელდა, აქედან დიდი წილი საინვესტიციო ქონებებზე მოდის. სხვა მასშტაბით, მაგრამ საინვესტიციო ბინები ჭარბობს ბაკურაინსა და გუდაურშიც. სავარაუდოა, რომ გაურკვევლობის ამ პერიოდში, მყიდველები თავს შეიკავებენ ე.წ. ტურისტული დანიშნულების ბინების შეძენისგან,“- წერია კომპანიის ანგარიშში.

კვლევის ავტორები ვარაუდობენ, რომ საინვესტიციო/გასაქირავებელი ბინების ბაზარზე შემცირდება ფასები და გაიზრდება სპეკულატიური ინვესტორების აქტივობა.

საინვესტიციო/გასაქირავებელი ბინების ბაზარი გამოწვევების წინაშე დადგება. მოსალოდნელია ფასების მნიშვნელოვანი შემცირება, როგორც გასაქირავებელ, ისე გასაყიდ ქონებაზე. მეორე მხრივ, ამ შემცირებამ შესაძლოა გააჩინოს სპეკულატიური ინვესტორების ახალი ტალღა, რომლებიც კრიზისულ პერიოდში აქტიურდებიან.

ფასების შემცირება რისკს უქმნის დეველოპმენტების შიდა განვადებებს. განსაკუთრებით კი ადრეულ ეტაპზე არსებულ დეველოპმენტებს და იმ კონტრაქტებს, რომლებიც მცირე ავანსითაა ნაყიდი. დეველოპერების ნაწილთან გასაუბრებაზე დაყრდნობით, მყიდველების მხრიდან განვადების გადახდები შემცირებულია. ამის დარეგულირება შეიძლება დეველოპერების მიერ მომხმარებლებისთვის მშენებლობის გეგმიურად გაგრძელების ჩვენებით. აღნიშნულში მნიშვნელოვანი როლი ექნებათ ბანკებს. თუ დაფინანსება სტაბილურად გაგრძელდება და დეველოპერები შეძლებენ მშენებლობის შეუფერხებელ გაგრძელებას, მომხმარებლებიც დაინახავენ, რომ მათ ქონებას საფრთხე არ ემუქრება და უფრო მეტი იქნება შანსი, რომ მათაც გააგრძელონ შიდა გადახდები.

კომპანია არსის გენერალური დირექტორი ბესო ორთოიძე მიიჩნევს, რომ აპრილის შემდგომ რეაბილიტაციის პროცესი სრულიად ლოგიკური იყო, თუმცა პანდემიამდე პერიოდში არსებული უძრავი ქონების ტრანზაქციების მაჩვენებლის მიღებაზე საუბარი ნაადრევია. მისი თქმით, ივლისის მაჩვენებელი უძრავი ქონების ბაზარზე ბევრად უკეთესი იქნება, ვიდრე გასული თვის სურათი. 

„ის, რომ აპრილის შემდეგ უძრავი ქონების ტრანზაქციები აღდგენას დაიწყებდა მოსალოდნელი იყო. შეიძლება ეს მაჩვენებელი პირვანდელ წერტილს ჯერ ვერ დაუბრუნდეს, მაგრამ სახეზეა ის შედეგი, რასაც ვვარაუდობდით. საინვესტიციო ნაწილში მნიშვნელოვანი ვარდნა გვაქვს,  ხოლო მედიუმ კლასის ბინებზე შემცირებული მოთხოვნაა. ფასებს რაც შეეხება -10 პროცენტზე მეტად უძრავ ქონებაში ფასების კორექტირებას ნადვილად არ ველოდებით, რაც ამ პერიოდში სრულიად ნორმალურია, რადგან კომპანიები სხვადასხვა ფასდაკლებებს და აქციებს სთავაზობენ პოტენციურ მყიდველებს. მაგრამ, სამომავლოდ, ვინც 20-30 პროცენტით შეამცირებს ბინებზე ფასებს  გარკვეული რისკების წინაშე დადგებიან. 

თამამად შემიძლია ვთქვა, რომ ივლისის მაჩვენებელი ივნისსზე უკეთესი იქნება რადგან აღდგენის პერიოდს ემატება სუბსიდირება და ის ადამიანები ვინც იპოთეკური სესხების მოლოდინში არიან. 

აღსანიშნავია, რომ ეს კვლევა ზოგად ტენდენციას ნამდვილად ასახავს უძრავი ქონების ბაზარზე, მაგრამ  საჯარო რეესტრის მონაცემებზე დაყრდნობით შეინიშნება, რომ ბაზარზე გარიგება ხდება, რომელიც რეესტრში არ რეგისტრირდება. ასე რომ, შესაძლოა აპრილის თვეში განხორციელებული გარიგების მაჩვენებელი რეესტრში ერთი წლის მერე დაფიქსირდეს. 

რაც შეეხება სპეკულაციურ ინვესტორებს, ვინც ფასის კლებას ელოდებიან უძრავი ქონების შესაძენად, ასეთი სისტემა კრიზისამდეც იყო და სულ იქნება — ყიდულობენ შემცირებული ფასების პერიოდში უძრავ ქონებას, რათა შემდგომში უფრო ძვირად გაყიდონ“, — განმარტავს ბესო ორთოიძე. 

აღსანიშნავია, რომ კვლევის მიხედვით, იზოლაციის ფონზე მოთხოვნა იზრდება კერძო და ხელმისაწვდომ სახლებზე, მათ შორის ქალაქგარეთ.

„პრემიუმ კლასის შემთხვევაში წლის ბოლომდე მოსალოდნელი ტრანზაქციების შემცირება თუმცა ვფიქრობთ, რომ ფასი უმნიშვნელოდ შეიცვლება. ეს განსაკუთრებით მწვავედ აისახება გასაქირავებელი უძრავი ქონებაზე, სადაც მოსალოდნელია როგორც ტრანზაქციების ისე მათ შორის ფასის შემცირებაც“, - წერია „კოლიერსის“ კვლევაში.

მარიამ მორგოშია